- 村集体私自卖地遇到拆迁，实际建房人可以获得宅基地区位补偿吗？

村集体私自卖地遇到拆迁，实际建房人是否可以获得宅基地区位补偿，各地政策和判处有不同标准，所以要针对不同案件、各地实践进行分析。一般来说，拆迁利益应根据实际权利人的出资和合法权益进行分配，拆迁补偿一般性款项应归属于实际出资建造房屋的权利人，宅基地区位补偿由于买卖双方均有过错，判处一般会按照过错比例承担责任。因此，在涉及集体土地使用权转让和拆迁利益分配的案件中，法院应严格依据法律规定，认定转让行为的效力，并合理分配拆迁利益，保障实际权利人的合法权益。

本案例的争议焦点主要集中在两个方面：

1. 原告与被告之间关于宅基地和地上房屋的法律关系及其效力认定。

2. 宅基地和地上房屋的拆迁利益应当如何分配。

焦点一：法律关系及其效力认定

1. 法律关系的确认：

- 原告林某某通过购买取得了宅基地和地上房屋的使用权，并出资建造了涉案别墅。

- 被告主张占有和使用该房屋用于社区办公，但未能提供合法依据证明其所有权。

- 法院认定被告将宅基地转让给第三人王某某1，后者又转让给原告林某某的行为均为无效的法律关系，因为转让双方均非集体经济组织成员。

2. 法律关系的效力：

- 根据相关法律规定，集体土地使用权不得转让给非集体经济组织成员，故上述转让行为无效。

- 尽管转让行为无效，但原告对地上房屋的出资建造事实清楚，且被告未能提供有效证据证明其对房屋的合法占有权，故原告对房屋的实际权利应予确认。

焦点二：拆迁利益的分配

1. 合同无效后的财产返还：

- 法律规定，合同无效后因合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿，有过错方应赔偿对方损失。

- 本案中，宅基地和地上房屋已被拆迁，需对拆迁利益进行分配。

2. 拆迁利益的归属和分配：

- 被告作为出卖人，负有主要责任，需返还原告70%的宅基地区位补偿。

- 其他拆迁补偿款，如正房补贴、速签奖励、速拆奖励等，与房屋所有权及有权使用人的行为相关，因原告出资建造房屋，故该部分补偿款应归原告所有。

【案例简述】

本案争议焦点问题为：一、原告与被告之间就宅基地和地上房屋系何种法律关系，法律关系效力的认定；二、宅基地和地上房屋的拆迁利益应当如何分配。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定：

关于焦点问题一。根据被告当时在任的支部书记刘某、主任陈某2以及第三人王某某1的在法院调查笔录的陈述，可以证实，“编号为某集体土地使用权证”已出卖给原告林某某。根据原告提交其出资建造涉案别墅的相关证据，以及第三人某公司、王某某1、王某某2在答辩中陈述，结合被告认可涉案别墅被告并未出资建设的事实，可以认定，涉案的XX号别墅系原告林某某所建。关于被告抗辩其占有和使用该楼被用作社区居委会办公楼直到2020年某片区改造，不能对抗“某号”由第三人王某某2顶名并由原告林某某建造的事实；原告陈述的其欠被告17万购别墅用地的款未交，所以租赁给被告使用以抵顶欠款亦符合情理，并且原告先后起诉要求被告返还房屋，后均撤诉，被告提交的证据不足以证明其基于所有权而占有使用涉案房屋，亦未能就其基于合法依据而占有使用涉案房屋举证，故被告该项抗辩事由，证据不足，本院不予支持。

综上，应当认定被告系将某宅基地进行了转让，而王某某1又将某宅基地卖给了本案原告，被告辩称的在转让两套房屋未经两委会或村民代表大会决议，不足以否定刘某、陈某2在生效判决中的陈述。因王某某1受让该宅基地、原告购买该宅基地时均非集体经济组织成员，故被告与王某某1、王某某1与原告之间就某宅基地的转让关系均系无效的法律关系。某集体土地使用证登记人虽为王某某2，但王某某2在答辩意见中称“XX号别墅的房产权益及补偿与答辩人无关”，某集体土地包含在被告交给王某某1建造的23套房屋内，且其在某号案件笔录中陈述某9、XX号房屋系焦某和林某某的，现在某房屋宅基地地上房屋已经被拆迁，由被告作为被拆迁人与拆迁人签订拆迁安置补偿合同，故原告向被告主张财产损害赔偿，有事实和法律依据。

关于焦点问题二。法律规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。具体到本案，因宅基地和地上房屋已经拆迁完毕，两埠岸合作社已作为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，故本案处理的转让无效后的财产返还的重点系拆迁利益的归属和分配。被告作为出卖人，且系村民自治组织，负有管理本村集体资产的职责，应当知晓宅基地属于我国法律规定禁止流转的范围，故应当由被告对转让关系无效承担主要责任，故本院确定被告返还原告70%的宅基地区位补偿。某土地房地产资产评估造价咨询有限公司作出的房地产估价报告系原告申请，经本院委托作出，程序合法，鉴定人员具有相应的资格，原、被告均未提交足够的证据推翻该估价报告得出的结论，故某土地房地产资产评估造价咨询有限公司作出的房地产估价报告，本院予以采信。涉案房屋按照拆迁安置补偿协议应安置面积为360平方米，地下车位两个，故被告应当返还原告宅基地区位补偿61某940[（8714000÷370×360+300000）×0.7]元。关于原告主张的另外10平方米，因安置房屋面积尚未最终确定，故原告该项主张，证据不足，本院不予支持。评估费52000元，由原告自行负担15600元，被告应当支付原告评估费36400元。

关于拆迁安置补偿协议中其他的补偿款项，如正房补贴、速签奖励、速拆奖励等补偿项目，该部分费用与房屋所有权及有权使用人的行为密切相关，是对拆迁前房屋实际权利人的补偿，因原告已经举证证明地上房屋系原告出资建造，被告的借用不应改变该款项的归属，故上述因房屋拆迁所得的补偿款应当归原告所有。

因拆迁安置补偿协议约定速签奖励、速拆（迁）奖励、鼓励奖、附房补助费和室内装修评估、经营性补助费、拆迁补助费、临时过渡费，合计xxxx元，在被告腾空、交付房屋并经甲方确认后，一次性结清，因房屋已经拆迁完毕，故被告应当支付原告上述费用xxxx元。