尽管城镇和农村都是美丽祖国的一部分，但是不可否认的是，就自然环境来说，农村要优于城市，另外房价非常便宜，所以很多城镇居民为了山清水秀的环境，选择到农村或者城市郊区购买房屋，作为旅游度假休闲的去处，而且说不定以后拆迁，还能得一笔拆迁款。

但事情真的这样简单吗？如果将来拆迁的时候出卖房屋的农户以合同无效为理由，要求购房者返还房屋，又该如何处理？法律是怎样规定的？今天我们来探讨一下这个问题。

1、相关法律和政策规定。

首先要说明一点的是，在城镇居民是否有权购买农村房屋的问题上，政策和相关法律是不一致的。

在国务院土地管理部门发布的各项文件中来看，始终是禁止城镇居民购买农村房屋，严禁为城镇居民购买的农村房屋办理各项手续。但在《土地管理法》和最高人民法院发布的司法解释和复函来说，又对此问题有不同的看法，比如《土地管理法》62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

另外根据《合同法》的规定，认定合同无效的依据只有法律、行政法规，国务院各部门发布的规章不得作为认定合同无效的依据，因此国务院土地管理部门发布的规章，不能作为认定城镇居民购买农村房屋合同无效的依据。

但是有一点法律和规章认定都是一致的，那就是农村宅基地使用权不允许出售给城镇居民。因此城镇居民购买了农村房屋，也只是购买了房屋本身，而不能购买宅基地使用权，但这又违背了“地随房走”的原则，因此留下了出卖人主张合同无效的可能。

2、购房合同是否有效？

对这个问题，其实有三种处理方式。一是认定合同有效。房屋所有权转移，一般宅基地使用权不认定转移。二是认定合同无效，因为违反了法律法规的禁止性规定，这样实际是扩大了认定合同无效的依据。三是认定合同有效，但不发生物权转让效力。现在大部分法院的倾向性做法是，认定合同无效，卖房人返还购房款，买房人退还房屋。只有很少一部分法院认定合同有效。当然也有使用“折中方案”，根据案件具体情况来判定。

总之，城镇居民在农村或城市郊区购买房屋或者“小产权房”的风险是相当大的，除非可以办理相关合法登记手续，否则将面临合同无效并且返还房屋的风险。