拖着拖着，违约金的数额就超过了标的……

小周是小康家园的业主，他已经22个月未交物业费了，物业公司曾委托律师事务所向其发送律师函，小周拒收，物业公司遂将小周诉至法院，主张物业费和违约金，当小周看见违约金数额时，激动的心情很久不能平复……

案情简述

小周是小康家园的业主，有稳定的收入来源却屡屡拖欠物业费，问其原因，小周回应，物业拿钱不办事，自己在业主大会上的提议也未被物业采纳，总之，自己并非恶意拖欠，而是不满物业提供的服务。物业公司无奈，以物业服务合同纠纷的案由将小周诉至法院，请求缴纳物业费和违约金。

小周拖欠的物业费和违约金总共有多少呢？每季度1899元，自2020年11月开始拖欠，暂计至起诉时，2022年9月，累计拖欠物业服务费14559元，对应的违约金15562.31元。拖着拖着，违约金的数额竟然超过了标的。物业提供《前期物业管理服务合同》予以佐证，违约金是根据合同条款计算的，合同上有小周的签字。

在《前期物业管理服务合同》中，约定由物业公司为小康家园提供物业管理服务。第4条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务”；第9条约定“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为5.8元/月/平方米”；第11条约定“物业服务费按季度交纳，业主应在每季度的第五日前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取违约金”。

物业费是根据房屋面积收取的，小周的房屋建筑面积为109.11平方米，每季度物业服务费为1899元。小周拖欠了22个月，违约金是按照每次欠缴费用的基数计算的，不断叠加，已产生了15562.31元。有人认为，小周拖欠物业费固然不对，但违约金的数额未免也太高了吧！有人反驳，违约金就是为惩罚“老赖行为”而产生的，如果小周嫌高，他就应该早点交上，否则只会越拖越高。

案件分析

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。

本案中，小周与小康家园的聘请的物业公司之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，而小周作为小康家园的业主，《前期物业服务合同》对其亦具有法律约束力。现小周未按时支付物业服务费，显属违约，拖欠的物业费应补交。双方的争议在于违约金的数额，小周希望降低。

根据《民法典》585条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

《前期物业服务合同》中已对业主延期支付物业服务费的违约金计算方式进行了约定，但考虑到本案实际情况，法院认为违约金已经过分高于实际损失，对违约金的计算标准酌情降低，法院酌定的数额是多少呢？将每日千分之三降低为每日万分之二，每日千分之三看似不多，小周起初不以为然，但数额是累计计算的，待起诉时，已达到钱包不能承受之重。

小周最终需支付物业费14559元，违约金每季度产生一次，分别为34.2元、91.2元、307.7元、547元、854.6元、1230.6元、1435.7元、1837.4元，合计6338.4元。尽管标的不高，违约金也仅有万分之二，但也产生了六千余元。事已至此，小周只有尽快补交才能将自己的损失降到最低，请不要低估违约金的“分量”。

对物业不满意还得交物业费和违约金，我心里委屈，小周表示。“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。”如小康家园对物业不满的业主达到一定比例，可依法解聘物业公司！

法条链接

《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《民法典》第九百四十四条第一款、第二款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。