疫情防控期间房屋租赁合同纠纷若干问题的法律分析

疫情防控期间房屋租赁合同纠纷若干问题的法律分析

上海松岚律师事务所 鞠娟

2月7日，上海市政府发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》中提及减免企业房屋租金的政策。但是，该政策仅仅是对“中小企业承租本市国有企业的经营性房产”这一种情形下租金的减免进行明确规定。那么，个人承租的房屋、中小企业承租的其他类型的房屋是否可以减免租金？当事人是否可以以疫情防控为由，主张解除租赁合同？疫情发生后新签订的租赁合同，当事人履行合同是否受疫情影响？笔者整理了疫情防控期间房屋租赁合同纠纷的若干问题进行法律分析。

1、承租人是否可以以疫情防控为由，主张解除租赁合同？

笔者在《因疫情引起的退团退费问题研究——旅游合同中“不可抗力”条款的法律适用》一文中分析认为疫情虽然属于“不可抗力”，但是不能将因疫情引起的合同纠纷一刀切地都认为是可以解除合同，而是要综合考虑疫情发展的阶段、疫情防控措施对合同履行的影响等多种因素，具体案件具体分析。

房屋租赁合同纠纷与旅游服务合同纠纷，均属于民商事合同纠纷，同样适用《民法总则》及《合同法》的规定，所以关于疫情是否属于不可抗力以及因不可抗力引起的合同解除权问题的分析，均适用于房屋租赁合同纠纷，在此不予赘述。

2、承租人是否可以要求出租人减免租金或延长租期？

疫情防控期间，各地政府推出的租金减免政策，不在本文讨论范围之内。本文讨论的是没有减免政策规定的情况下，承租人是否可以要求出租人减免租金或延长租期？

其实，关于这个问题，笔者认为在《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）中已经给出了参考答案。该通知第三条第一款第（三）项规定“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”第三条第二款规定“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”（笔者注：《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条，均是关于“不可抗力”的规定）。

该通知虽然已经失效，但是此次“新冠”疫情与2003年的“非典”疫情具有相似性，笔者也认同在没有减免政策规定的情况下，承租人是否可以要求出租人减免租金或延长租期，应当适用不可抗力或者情势变更原则公平处理。

3、“二房东”是否可以以给租客减免租金或延长租期为由要求“大房东”减免租金或延长租期？

当今社会，有一种以转租为经营业务的承租人，也就是我们常说的“二房东”，他们从房屋所有人（即“大房东”）处承租房屋，再转租给租客，从中赚取差价。如果“二房东”承诺给租客减免租金或延长租期，那么，他是否可以以此为由要求“大房东”减免租金或延长租期呢？

对此，笔者认为如果“二房东”在承诺给租客减免租金或延长租期之前，已经与“大房东”协商，并征得“大房东”的同意，则可以要求“大房东”减免租金或延长租期；但是，如果“二房东”在承诺给租客减免租金或延长租期之前，没有与“大房东”协商一致，那么，其是否可以要求“大房东”也减免租金或延长租期，就要看二房东与大房东之间的房屋租赁合同是如何约定的。如果没有具体约定，同样适用本文第二个问题的分析，以不可抗力或者情势变更原则公平处理。

4、自住租赁房屋与商铺租赁房屋是否有区别？

无论是自住租赁房屋，还是商铺租赁房屋，都属于租赁合同关系，均应当按照合同约定来履行；若合同无约定，则应按照法律规定。区别在于此次疫情对商铺的影响可能更大。

因疫情防控的需要，很多商铺均无法正常复工开业，导致无法经营。笔者认为这种情况下，承租人提出要求出租人减免租金或者延长租期的请求，得到法院支持的可能性相对大一些。

上海高院于2月24日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》中对此问题也进行了明确答复。

（摘自：上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》）

5、疫情发生后新签订的房屋租赁合同，承租人是否可以要求减免租金或延长租期？

虽然疫情属于不可抗力事件，但是疫情发生后新签订的租赁合同，承租人和出租人在签订租赁合同时对于不可抗力事件均是明知的，在这种情况下，承租人要求减免租金或者延长租期，得到法院支持的可能性较小。

综上，笔者建议承租人与出租人在房屋租赁合同的履行过程中若产生纠纷，宜优先进行友好协商，寻找到利益平衡点，化解矛盾，共克时艰；若无法协商解决而诉至法院，法院往往会根据双方合同的约定、法律中关于不可抗力的规定，或适用情势变更原则，根据每个案件的具体情况作出判决。