商品房虽未办预售许可证，所签预约合同因不具备买卖合同主要内容或出卖人未实际收受购房款，故不应为无效。

　　标签：房屋买卖｜预约合同｜预售合同｜预售许可证

　　案情简介：2010年，开发公司与肖某签订认购协议，约定肖某认购商品房，肖某据此交付认购金3万元。2015年，开发公司因未取得商品房预售许可证而被国土房管部门处罚。开发公司据此诉请确认案涉认购协议无效。

　　法院认为：《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房买卖合同应当具备以下内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期……（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证情况下，预约合同不因此而无效。本案中，双方所签认购协议约定内容既不完全具备商品房买卖合同主要内容，亦未约定房款支付方式和金额，更未实际支付购房价款，故案涉认购协议本质上仍属商品房预约合同，不属商品房预售合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，应认定案涉认购协议有效。判决驳回开发公司诉请。

　　实务要点：商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证情况下，预约合同不因此而无效。