买二手房没有过户，只做了公证有法律效力吗？

郑思琪律师解答：根据我国法律规定，取得房屋的所有权必须要以过户为前提，也就是说只有办理房屋过户后，该房屋才属于购房人的，否则即使做了公证也不能替代房产过户的法律效力。比如以下这个案件，王某某跟张某某签订了房屋买卖协议，因为王某某暂时未取得广州购房资格，约定1年后再办理过户手续，并且将房屋买卖合同进行公证。后张某某因为欠债，该房屋被法院执行，王某某向法院提出异议，主张该房屋已经做了公证，并非是张某某的财产。最终法院认为该房屋尚未进行不动产变更登记，所有权人仍是张某某。

法院判决书节选：

依据《民法典》第二百零九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。”房屋属于不动产，根据上述法律规定不动产物权的变动应依法登记; 若未经登记，则依法不发生物权变动的效力。我国法律并未规定通过公证能够发生物权变动的效力，故即使该公证书已经载明了该房屋的产权归第三人所有，但是因第三人并未办理不动产变更登记，第三人并未取得该房屋产权。