刊登于1月13日《天津工人报》的咨询：去年10月30日，我与卫某签订了为期3年《房屋租赁合同》，约定每月租金2000元。合同签订后，我一直在该房居住。后来，我偶然得知，去年12月，卫某背着我与沈某签订了《房屋买卖合同》，沈某买下该房并过户到自己名下。沈某认为，我与卫某签订的《房屋租赁合同》对他不具有约束力，遂以该房新房东名义要求我限期搬离。请问：我与出租人卫某签订的《房屋租赁合同》并未到期，是否因出租房被出卖而无效?新房东沈某是否有权要求我限期搬离?我还能否要求继续承租该房屋?读者蒋先生

律师解答

天津相臣律师事务所主任卢彦民律师解答：《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

律师解释，“买卖不破租赁”的条件是：租赁合同已成立并生效；租赁物已交付承租人；租赁物所有权变动是在租赁期间发生的；租赁物已转让第三人。另据，《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。另外，在无特殊情况下，出租人卫某出卖出租房屋时，未在合理期限内通知承租人，侵害了您的知情权及优先购买权，您可通过诉讼途径，要求卫某承担相应赔偿责任。

律师提醒

市民签订《房屋租赁合同》时，应事先查询该房屋是否存在抵押或被法院查封等情况，可以通过查看不动产权证书或到房管部门查询房产档案，确认房产真实现状，以确保自身权益不受侵犯。