关于一方婚前通过按揭贷款购房, 取得房产证, 婚后双方共同还贷的房屋离婚时的分割问题。如原告董某（男）与被告黄某（女）离婚纠纷一案，黄某婚前以个人名义购买了一套商品房，支付了20％首付款后，向银行办理了按揭贷款，随后取得房产证。后双方结婚登记，婚后每月均有还贷。后因性格不合产生纠纷，董某诉至法院要求离婚并要求分割上述房屋。

笔者认为, 根椐《婚姻法》第18条第一项规定, 夫妻双方没有约定的情况下, 一方的婚前财产为夫妻一方个人财产, 婚前一方个人的财产, 不因婚姻关系存续而转化为夫妻共同财产。如果夫妻一方在婚前与房产商签订购房合同, 缴纳首付款, 并以个人的名义向银行贷款, 办理了按揭手续, 并将房屋产权证书抵押给银行, 那么, 购房人与房产商间的买卖合同完成, 按揭房属购房人个人所有。同时, 根据《物权法》第14条关于物权变动原则的规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。”我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。不动产的变动, 未经依法登记的不产生法律效力。依照这一立法精神, 按揭房屋所有权的取得时间就是权属证书的取得时间。购房人在婚后用夫妻共同财产偿还贷款是履行债务的行为, 不发生物的变化, 按揭房屋的所有权不因他人参与债的清偿而转移。因此, 在离婚纠纷中, 若购房者已于婚前取得房屋权属证书, 则该购房者已获得了房屋的所有权。婚前付首付款购置房屋并于婚前取得了产权证, 依《物权法》, 应确认黄某为房屋所有权人, 其中首付款及婚前还贷为黄某个人财产, 婚后共同还贷的中的一半应返还董某。

二、婚后取得房产证的按揭房分割处理。

关于夫妻一方婚前以按揭方式购买预售房屋并交纳首付, 婚后取得房产证, 夫妻双方共同偿还剩余贷款, 在离婚时按揭房应如何分割的问题, 目前我国法律并没有相关规定, 争议也较大。如前案例，原告张某（女）诉被告李某某（男）离婚纠纷一案中，李某某在婚前购买房屋一套并支付首付款，婚后以李某某的名义支付完按揭贷款并取得房产证。该房产加计利息共须还28万, 每月还贷为2500元，婚后还贷18万元。李某某提起离婚诉讼时, 该房产房屋市场价值为78万。李某某诉至法院, 要求与张某离婚并主张房屋是其婚前个人财产。张某则认为房屋是夫妻共同财产。

关于婚后取得房产证的房产离婚时如何分割, 目前主要有两种意见:

第一种意见认为应认定为一方的个人财产，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但对于如何补偿另一方，认识也存在不一致。一种意见认为：离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务，对用夫妻共同财产归还的部分贷款，应返还一半给配偶一方。另一种意见认为：在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。

第二种意见认为应认定为夫妻共同财产。因房产证是不动产所有权获得的依据, 《物权法》第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。因房产证在婚后获得所以房屋属于夫妻共同财产, 在进行分割时应当在总的房屋价值减去一方婚前投资之后进行平分。

笔者认为, 上述两种意见,第一种意见更为合理。

第一，根据合同的相对性，房屋买卖合同，合同的主体一方是购房人，另一方是房地产公司；按揭贷款合同一方是购房人，另一方是银行。上述合同均是双方在自愿协商的基础上达成合意而签订的，房地产公司和按揭贷款银行在签订合同时并不会考虑购房人将来与何人结婚，特别是银行是在审查购房人资信及还款能力的基础上才同意贷款的，因而购房人在签订合同后与何人结婚均不影响合同的签订与履行。同时，根据法律规定任何合同主体之外的一方要想加入到合同当中，必须取得合同主体双方的一致同意，因为这涉及合同的变更。因而与购房人结婚的，并不当然成为上述合同的权利义务主体。将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。对于婚后实际履行上述合同义务的非合同主体的配偶，只享有向作为合同主体的配偶主张相关权利的权利。

如果按照第二种观点，房地产公司对于购房人的配偶有义务交付房产、按揭贷款银行有权向购房人的配偶主张支付房贷，这样势必会打破合同的相对性，导致合同关系和法律关系的混乱，也违背订立合同的初衷。

第二，如果仅仅以房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。根据客观情况，房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间并不同步，办理房产证囿于行政审批程序，购房人并不能在签订合同或取得房屋的同时获得自己名下的房屋产权证书。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。但将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理，仅返还共同还贷部分的一半，并不符合非购房合同一方的本意，变相剥夺了其拥有自己房产或者投资于其他方面而获益的权利。因此，对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方还贷所做的贡献，对其做出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系期间共同还贷的一半。

如果按照第二种观点，夫妻双方对婚前一方按揭贷款所购房屋在婚后取得产权的享有共同所有权，则离婚时如果出现房产贬值的情况，按照此种观点，夫妻中非购房合同一方也要承担相应的损失。这样的婚姻关系无形中就充满了风险。显然这种观点既无法律依据也不合理。

郑州中院 赵军胜