某置业公司诉周某商品房买卖合同纠纷案

代理词（被告方）

审判长、审判员：

我作为被告周某的诉讼代理人，现依据庭审查明的案件事实和现行有效的法律规定，发表如下代理意见，谨请合议庭予以重视并采纳。

一、原被告已经对合同的内容作出了变更，双方将付款方式由银行按揭改为了分期付款。答辩人并没有违反合同的约定，且已经按照合同的约定履行了义务，被答辩人无权解除双方签订的《商品房买卖合同》。

通过今天的法庭调查，我们可以知道，原被告双方在签订《商品房买卖合同》后，经过协商又于2009年3月30日对合同的内容作了变更，一致同意将付款方式变更为分期付款。合同变更后，被告即按照变更后的合同支付了房款，但原告却一直没有如期交付房屋。对于合同变更，《合同法》第七十七条明确规定，当事人协商一致，可以变更合同。据此，代理人认为，变更付款方式系原被告双方的真实意思表示，原被告双方均应当按照变更后的合同诚实履行义务。被告已经按照变更后的合同履行了义务，被告并没有违反合同的约定，故原告无权解除双方签订的《商品房买卖合同》。

二、退一万步讲，即使双方没有对付款方式作出变更，《补充协议》中的银行按揭条款也因违反法律的强制性规定应归于无效。理由如下：

按照《合同法》的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。由此可见，原告与被告所签订的《补充协议》即是一份由原告单方面预先拟定的格式合同，协议中的条款也是事先拟定的格式条款。购房人在签订《商品房买卖合同》时均要与原告签订这样一份内容一致的《补充协议》。从《补充协议》的内容来看，协议中的条款明显对被告不利，大大加重了被告的合同责任，相反对原告自身的合同义务却只字未提。

对于格式条款，《合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

据此，认定提供格式条款的一方是否“采取了合理的方式”必须同时具备以下两个条件才行：一是在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识；二是对该格式条款予以说明。然而，原告在与被告签订《补充协议》时既未采用足以引起被告注意的文字、符号、字体等特别标识，也未向被告予以说明。更重要的是，在该《补充协议》上只有被告周某一人签名，被告周雅琼并未看过该协议，对该协议也未表示过认可。虽然签约时被告周某也曾要求售楼小姐作出说明，但售楼小姐一再称只是形式，签名没有什么关系，在这种情况下被告周某才在《补充协议》上签字。由此可见，被告是在对《补充协议》的内容不知情且未充分理解的情况下签订的《补充协议》。现在要求被告按照《补充协议》的约定履行义务显然对被告不公。根据前述法律规定，《补充协议》中的银行按揭条款应属于无效条款。

综上所述，原被告双方已对付款方式作出了变更，被告已经按合同的约定履行了义务，原告无权解除双方签订的《商品房买卖合同》。退一万步讲，即使双方没有对合同的内容作出变更，《补充协议》中的银行按揭条款也因违反法律的强制性规定而归于无效。据此，本案原告挑起这场诉讼确有滥用诉权之嫌，其诉求也确实是非常无理，恳请人民法院依法驳回。

被告周某诉讼代理人：

鞠剑波

年 月 日