精装修住宅逾期交付的认定

睢晓鹏

【案情】

甲与A公司签订商品房买卖合同，约定A公司于2020年5月1日向甲交付符合交付条件的房屋；A公司于房屋交付后90日取得房屋初始登记，并将初始登记凭证交付甲，由甲自行办理房屋权属登记；若A公司未按时交付房屋，则按日向甲支付购房款万分之二的违约金，若A公司迟延交付房屋超过90日，甲可选择解除商品房买卖合同。双方同日签订委托装饰装修合同，约定甲委托A公司对其所购买的商品房进行装饰装修，A公司应于同年7月1日前将装修好的房屋交付给甲。合同签订后，案涉房屋于2020年6月2日经过竣工备案，取得竣工备案登记表，A公司于同年6月30日通知甲交房。甲以A公司构成逾期交付为由，要求A公司支付其自2020年5月1日起至同年6月2日止按购房款日万分之二计算的违约金。

【分歧】

本案的争议焦点在于精装修住宅的开发商负有几次交付义务，A公司未在商品房买卖合同约定的交付时间达到交付条件是否构成逾期交付。对此，存在两种不同观点：

第一种观点认为，甲与A公司订立的商品房买卖合同虽然约定2020年5月1日交付，但双方同日订立的委托装饰装修合同变更了交付时间，A公司只负有一次交付义务，其于2020年7月1日前将完成装饰装修的房屋交付给甲，即告完成其合同义务，故应当驳回甲的诉讼请求。

第二种观点认为，双方之间存在商品房买卖合同和委托装饰装修合同两种法律关系，A公司基于商品房买卖合同的交付义务，并不因双方同时订立的委托装饰装修合同而免除，A公司应当于商品房买卖合同约定的交付日期使房屋具备交付条件。而A公司在商品房买卖合同约定的交付之日前未能取得竣工备案登记表，不符合交付条件，构成违约，应当承担逾期交付责任。

【评析】

笔者赞同第二种观点。理由如下：

1.精装修住宅不是全装修住宅。目前商品房销售分为毛坯房屋销售和全装修住宅销售两种类型，并无精装修住宅这种类型。《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）规定了全装修住宅的概念，该细则第1.1.2条规定：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”全装修住宅的销售须经行政主管部门批准，取得全装修住宅销售（预售）许可证，与买受人签订《全装修商品房买卖合同》；对于装修材料的规格、种类、型号，须向房地产行政主管部门备案，装饰装修的设计、施工须符合上述实施细则的要求，以全装修的方式进行验收备案登记并交付。精装修住宅不符合上述全装修住宅的规定，而属于毛坯销售模式，只不过销售后再签订委托装饰装修合同进行装饰装修，行政主管部门对于精装修住宅的监管则也仅限于房屋而不包括装饰装修部分。

在“房住不炒”政策下，地方政府纷纷采取各种行政措施对过热的房地产市场进行调控，其中重要的一项是对新建商品房住宅的限价措施。在全装修住宅中，行政主管部门的限价包括了房屋限价和装饰装修部分的限价，而在精装修住宅中，因其商品房买卖合同中约定的系毛坯房屋，亦即以毛坯房屋的方式销售，行政主管部门的限价仅包括房屋的限价，而不包括装饰装修部分。因此，在行政监管意义上，精装修住宅并非如全装修住宅一样属于一次交付的成品房。若认为精装修住宅亦为一次交付义务，则不免为开发商提供了一条规避全装修住宅行政监管的途径，开发商是否会因此采用委托装饰装修合同的方式变相规避限价政策，也未可知。

2.一次交付说会带来法律关系的混乱。精装修住宅买卖合同中包含商品房买卖合同和委托装饰装修合同，开发商第一次交付是其商品房买卖合同上的义务，第二次交付是其委托装饰装修合同的义务，两项交付义务有不同的法律意义。一次交付说混淆两者的关系，会带来逻辑上的混乱和实践后果上的困境。

实践中可能遇到的最大问题是关于解除权的问题。精装修住宅交付的迟延既可能是因为房屋建设工期延误所致，也可能是由于装饰装修工期延误所致。若开发商已按时取得竣工备案登记表，但因为装饰装修工期延误导致逾期交付达到了商品房买卖合同约定的解除条件（本案中为逾期交房90日）时，买受人可否因此而解除商品房买卖合同？依一次交付说，因装饰装修合同变更了商品房买卖合同约定的交付时间，则因装饰装修工期延误导致交付迟延，也属于商品房买卖合同上的交付迟延，迟延时间达到了约定的解除条件的，当然可以解除商品房买卖合同；依两次交付说，此时商品房买卖合同上的交付义务已经完成，开发商的交付迟延乃是委托装饰装修合同上的交付迟延，买受人只能主张装饰装修工期延误的损失，而不能解除商品房买卖合同。衡诸双方利益及市场交易现状，买受人不享有商品房买卖合同解除权的处理结果更为妥帖。

综上，笔者认为，精装修住宅应区分商品房买卖合同关系和委托装饰装修合同关系，开发商基于两个不同的合同负有两次交付义务。当然，从实践上来说，开发商基于买卖合同将房屋交付给买受人后，买受人还需再将房屋交付给开发商进行装饰装修，故而其第一次交付义务不必现实交付，但开发商应于此时取得竣工备案登记表，并通知买受人已达到交付条件，若其未能于约定的时间达到交付条件，则构成逾期交房。

（作者单位：浙江省杭州市中级人民法院）