代 理 词

审判长、审判员、陪审员：

湖南天恒健律师事务所接受本案被告赵正魁的委托指派我们参加今天的开庭审理活动，通过刚刚进行的庭审及我们开庭前得调查，现就本案发表如下代理意见：

一、原告歪曲案件事实，双方最后结算后，被告不存在拖房屋租金情况。

原告方在诉状中称被告违背合同及法律的规定拖欠房租，并经多次催讨未果，实际上原告陈述不符合实际情况。2006年10月28日双方签订房屋租赁合同。合同期限为10年，双方仅明确约定了前三年每年按1.5万的标准交付年房租，其后每年协商确定。后来双方口头协商一致将年房租1.5万元涨至2万元。至此被告一直支付房租，双方也多次对房租款进行结算。2010年10月31日双方最后一次协商结算房租款后，明确了被告只欠原告方6000元。重要的是双方其后也约定好这6000元在2011年的元月支付给原告方。可被告在2011年元月准备将之前约定的6000元房租支付给原告沈石林时，原告沈石林却要求将以后的年房租从2万元涨到3.6万元，否则拒绝收取之前约定好的6000元房租和新产生的房租。

被告认为原告方单方面将房租涨价的行为不符合房屋租赁合同中第三、2条 “未确定的年价，逐年协商一次” 的约定，也不符合《合同法》第61、62条的相关规定。同时原告沈石林以被告同意涨价为条件，否则原告拒收之前已经约定好的6000元房租的行为也违背了合同法中诚实信用原则。因此被告未能将房租支付给原告沈石林，系由原告沈石林自身恶意拒绝收取房租而造成。即实际情况是被告方不存在拖欠原告方房租的事实。

二、被告不存在擅自转租的情况，原告知晓被告将房屋用于招待所经营的事实。

1、被告承租的房屋是原告沈石林及其家人所有的安置房二、三、五、六层，而原告一家则住该安置房的四楼。从2006年10月28日双方签订房屋租赁合同开始，被告就一直将承租的房屋用于招待所经营。截止到目前在长达四年多的时间里，原告及其家人与被告经营的招待所就在同一安置房内，原告对于被告将租赁房屋经营招待所是早已经知晓的。同时在2008年被告为便于经营招待所，对房屋进行过改造，原告沈石林当时还在场亲自指挥并减免了部分的房租。在这四年多的时间原告方对被告将房屋转租的行为未提出任何的异议，应视同认可。

2、被告办理过招待所营业执照，经营范围是承租房屋的三楼。根据我国法律、法规规定，办理营业执照是必须提供营业场所的产权证明的。为此，被告曾说明情况向原告沈石林要过房产证明，由此也可知道原告沈石林对于被告开办招待所是明知的。

3、被告曾将房屋转租其人开立网吧。根据我国法律规定，开立网吧同样必须提供经营场所的的房产证明。同时“九州网吧”开张营业及悬挂了网吧宣传画等标志，原告方作为居住的同一安置楼内的住户是不可能不知道的。更重要的是原告方曾经还为被告方介绍过租客，来租赁被告承租房屋的二楼、五楼等层（并非三楼招待所）。对此可进一步推论出原告方对于被告将承租的房屋实际用于招待所经营的事实。

综上，原告对于被告将所承租的房屋全部用于招待所经营是明知的，而在长达四年的时间内并未提出任何异议，根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，可以推出原告对于被告的转租行为是予以认可的。

三、原告歪曲事实、严重干扰被告经营只是为了将房屋另行出租获取更高的租金，其实质是严重违约。

根据双方的租赁合同和2010年10月28日的结算单来看，实际上截止到2010年年底被告只欠原告6000元得房租未付，同时双方还进一步约定了该房租在2011年元月支付。但被告在2011年元月依约向原告支付该房租时，原告并单方面提出收回租赁房屋中的第六层自用，并要求将合同年租金从20000元增加到36000元，否则原告却拒绝收取该6000元欠款。原告的要求实际减少了出租房屋的层数，而却又要增加合同的总租金。如果按照此条件，那么合同双方的权利义务将严重失衡。被告对此提出异议，双方因此而产生了纠纷。

根据合同法第61条的规定，在合同内容未做具体约定时，应先行由双方协商，如协商不成再根据合同条款和习惯来确实。最后如果仍然无法确定时，则可以根据合同法第62条的规定来推定合同内容。根据合同法第62条和本案实际情况，对于租赁合同中未约定的年租金标准的期限应参考同等地段的房租租赁市场情况来确定租金标准，而不是由原告单方面就确定房屋租金。原告为了单方面提高租金而拒收被告交付的房租，违背了合同的诚实信用原则。现原告向法院提起诉讼，只不过是希望用诉讼的合法方式来掩饰其严重违约的行为。

综上，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，现依法请求法院驳回原告的诉讼请求。

代理人：

2011年7月15日