案情简介：

2010年4月，某房地产公司（原告）与胡某（被告）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告向原告购买坐落于鼓楼区洪山镇杨桥西路的单元房。根据主合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。

2013年4月10日，原、被告就前述《商品房买卖合同》达成《﹤商品房买卖合同﹥之补充协议》（以下称《补充协议》），同意解除原合同，被告同意以二手房买卖之方式将该房产转让给原告或原告指定的第三人；双方并同意截止2013年4月原告共需向被告合计返还1100000元，被告尚未偿还银行的贷款余额1000000元由原告承担，此两项合计2100000元由原告存入共管账户，之后从共管账户中直接划转提前偿还银行借款，在被告将房产转让给原告或原告指定第三人的房产过户手续办理完毕之日起五个工作日内，原被告配合解除共管账户，由被告提取共管账户中的余额。

此后，原告依约履行义务，将2100000元存入共管账户，并提前偿还银行借款余额1050000元，尚余1050000元。其后原告通过电话、短信多次通知被告，并依合同载明的联系地址向被告发函，要求被告至原告指定时间地点办理合同签订及过户手续，但被告并未履行此义务。2013年8月20日，原告向被告发函通知解除2013年4月10日签订的《﹤商品房买卖合同﹥之补充协议》，该通知于2013年9月1日送达指定地点。

之后，原告向福州市鼓楼区人民法院起诉，请求确认原被告之间于2013年4月10日签订的《商品房买卖合同》之补充协议已解除，经审理，法院判决确认该《补充协议》已解除。

鼓楼法院观点：

关于《补充协议》能否解除的问题。根据原、被告签订的《补充协议》第三条“鉴于该房产已办妥产权证，根据房产交易中心规定，已无法办理原合同及原补充协议的注销手续，因此，乙方同意以二手房之方式将该房产转让给甲方或甲方指定的第三人……”的约定，被告作为乙方负有协助甲方办理房屋过户手续的义务，该义务虽未约定履行期限，但经原告多次催告后仍未履行，被告行为已构成违约，并符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告可以行使合同解除权的情形。原告2013年8月20日《解除合同的通知函》于2013年9月1日被被告拒收，本案合同解除时间应以此为准。被告辩称，没有收到催告函、解除函，且《﹤商品房买卖合同﹥之补充协议》和《商品房买卖合同》是两份独立的合同，《商品房买卖合同》中的联系地址并不适用于《﹤商品房买卖合同﹥之补充协议》。

本院认为，双方协商一致后就解除《商品房买卖合同》相关事宜签订了《补充协议》，在双方未重新确定联系地址的情况下，原《商品房买卖合同》中的联系地址和通讯方式当然适用于《补充协议》。作为《补充协议》解除对象的《商品房买卖合同》第二十条已明确约定，“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”；本案庭审中，被告亦明确上述地址为其通讯地址。本案中，被告已按上述确定地址向原告送达催告函、解除函，应视为送达，故被告该答辩意见，本院不予采信。

蔡思斌律师评析：

房屋买卖双方签订新的《补充协议》，约定解除原《商品房买卖合同》，系对原合同的变更，而双方未重新确定联系地址属于合同约定不明的情况。对于合同约定不明，《合同法》第六十条规定当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时，就约定不明的补救，第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”而《商品房买卖合同》第二十条约定一方在合同确定的联系地址变动时，应当及时通知对方，否则后果自负，属于“合同有关条款或者交易习惯”。因而原《商品房买卖合同》中的联系地址和通讯方式当然适用于《补充协议》。一方已按《商品房买卖合同》确定的通讯地址向对方送达解除函件的，应视为送达。《补充协议》自通知到达对方时解除。

在房屋买卖中，合同的约定应当具体明确，相应诉求才能得到法院支持。但难免存在考虑不周、约定不明之处，法律也作出了相应的补救规定，违约方同样要承担相应的违约责任。因此，切不可心存侥幸，以为合同变更后没有明确约定就可不履行，对自己应当履行的义务就可以揣着明白装糊涂，法律始终是保护诚信履约的人滴！