政府行为可延期交房？

——开发商常见抗辩理由之一

关键词：桂林房产律师 延期交房 政府行为 不可抗力

案情简介：2012年3月，吴某决定购买一家房地产开发公司（下称房产公司）在建楼盘的一套商品房，于是向房产公司支付了2万元定金。 同年3月9日，吴某和房产公司签订了。《商品房买卖合同》合同约定，吴购买房产公司位于桂林市xxx一套建筑面积约132平方米的商品房，总价款为97万余元，吴应于合同签订当日支付全部房款的60％,即59万余元，余款在交房时付清，房产公司应于2014年5月31日前交付房屋。合同还约定，若在施工过程中遇不可抗力、公共突发事件、政府行为等特殊原因，房产公司的交房时间予以顺延，若房产公司逾期交房超过90日，而吴选择继续履行合同的，房产公司应按日向吴支付已付房价款万分之三的违约金。 合同签订后第三天，吴向房产公司支付了59万余元购房款。可时至2014年5月31日，房产公司并没有按约定交付房屋。吴一番催促后，房产公司承诺在2014年10月31日交付房屋。可这次房产公司又食言了，他们再次向吴承诺在2014年12月31日前交房。2014年12月31日，房产公司还是交不了房，便“主动”向吴及其他业主发致歉信。直至2015年5月31日，房产公司才正式交付房屋。 房产公司一再食言，让吴一肚子怨气。2015年7月初，吴向桂林市XX区人民法院提起诉讼，以房产公司延期交付房屋已构成违约为由，要求法院判令房产公司按已交付房屋总价款59万余元，支付延期交房违约金及利息。 庭审时，吴称自己一直按照合同约定履行相应的义务，交纳了相应的房款。而房产公司却再三推迟交房时间，逾期交房时间长达1年， 房产公司声称，根据合同约定，因政府行为造成停工的应当扣除相应的天数，而公司在建房时正逢高考和中考及桂林市两会及政府主办的博览会，由此导致公司停工43天，按约定应予以扣除交房时间。法院审理认为，吴与房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。吴已按合同约定向房产公司支付了房款，已履行了相应的义务。而房产公司没能按约定于2014年5月31日前交付房屋。已经构成了违约。 对于房产公司所称应将由于“政府行为”而导致停工的43天从总逾期天数中扣除的问题，法院认为，“两会”及高考中考期间需停工，早已形成惯例，房产公司在确定交房期限时应将此停工因素考虑在内，该停工天数不应再予以扣减。因此，判决开发商按照实际延期交房天数支付违约金，因双方在法定期限没有上诉，该判决已发生效力。

桂林房产律师刘庆才：在延期交房纠纷中，开发商通常以政府行为延误工期，作为其延期交房的抗辩理由，以此拒绝承担违约责任。开发商这种理由在法律上有依据吗？桂林房产律师刘庆才认为，要具体情况具体分析，在《商品房买卖合同》中约定政府行为导致工期延误，开发商可以延期交付时，也不必然意味开发商可以延期交房，如因政府临时性政策或者临时建设政府公益设施建设等事项，在签订《商品房买卖合同》前开发商无法预见，且在建设过程中无法克服的，因此耽误工期，则开发商可以延期交房，反之，如开发商在日常开发中能够遇见，并且可以采取时间调整等方式解决的政府行为，在确认交房时间完全可以合理估计，因此，该类政府行为不属于不可抗力原因，不能成为延期交房的正当理由。桂林房产律师刘庆才还指出，比如本案中的房屋交付，在签订合同时，约定的交付房屋时间已达2年多久，开发商业作为专业商品房建设机构，有着丰富的专业经验，对于每年中、高考及两会，以及一些地方每年都举办的节会，其应该知道该时间段不允许施工，会导致工期延误，进而影响交房时间。因此，在签订合同时，约定交付时间前应该予以合理扣减，而不能在实际延期后再要求扣减该时间。因此，该案法院的判决是正确的。

桂林律师 刘庆才

2016年8月5日