2008年1月份，刘先生与张先生在中介公司的介绍下签订《房屋租赁合同》，约定刘先生承租张先生位于昆明市北市区的住房一套使用，合同期限为五年，房租分两次付清，已经支付完毕。

2009年10月，张先生因急需用钱，将该出租房屋以40万元的价格出售给自己的朋友余小姐，合同里明确约定房屋处于出租中，并办理了过户手续，但出售房屋时并未告之承租该房屋的刘先生。

张先生以此价格出售给余小姐的本意是等以后自己经济宽裕时，再回购该房屋。2010年3月，余小姐到刘先生租住的房屋中告知刘先生房屋买卖的事实，刘先生得知情况后，向法院起诉，要求确认张先生与余小姐之间的房屋转让合同无效，同时以40万元的同等价格优先购买张先生的房屋。

张先生认为，自己将其所有的房屋自愿出售给余小姐，不违反法律法规，并且还到房产管理局办理了过户手续，不存在无效的情形。余小姐则认为，自己购房出于善意，价格也合理，并且已经到房产管理不满办理完了过户手续，符合物权法关于善意取得的规定，依法可以取得该房屋。

律师支招

购买出租房屋时，承租人对租赁房屋享有优先购买权。出租人出卖出租房屋，应提前通知承租人，承租人在出租人出卖房屋的同等条件下，享有优先购买权。如果房屋出售时不能证明承租人放弃了优先购买权，即使房屋办理完了过户手续，作为承租人也可以主张优先购买权，要求确认未经其放弃优先购买权的房屋转让合同无效。而张先生未按此规定出卖房屋。

至于余小姐认为自己出于善意，购买房屋经过了房产管理部门的登记，要求适用善意取得的反驳意见，因为物权法第一百零六条规定的善意取得，系指无权处分人处分财产的行为，而张先生对房屋拥有完全的所有权，不在物权法善意取得的调整主体当中，所以本案房屋不能适用善意取得。

法院经审理后确认张先生与余小姐之间的房屋转让合同无效，刘先生可以同等价格优先购买张先生的房屋。

律师提醒，购买正在出租的房屋时，一定要让与房东签订租赁合同的承租人做出书面的放弃优先购买权的承诺，否则，即使房屋已经办理完过户甚至入住之后都可能被承租人申请确认房屋转让合同无效。

黄建军律师 13888623102

更正说明

原载于2010年7月5日A5版文《没通知房客就卖出租房 合同无效》，出租人侵犯承租人优先权的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，2009年9月1日前，承租人可以主张房屋转让协议无效， 2009年9月1日后，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，但应支持承租人请求出租人承担赔偿责任。