2004年，刘女士和王先生经人介绍相识，甚感投缘便喜结连理。2006年，两人用夫妻共同财产购买了位于昆明市北市区的房产一套。房产登记时，刘女士经咨询律师得知，只要是婚后取得的房产，不管登记在谁的名下都属于夫妻共同财产，刘女士认为都已经是夫妻了，只登记一个人的名字办手续更方便，于是房产证上仅登记王先生一个人的名字。

2008年，王先生与一女同事发生情感纠葛，经常与刘女士发生争吵、打闹。2009年，王先生在未告知刘女士的情况下，将该共有房产以市场价78万元卖给郑先生，并办理了房产变更登记手续。刘女士得知买卖情况后，以该房产为夫妻共有，王先生擅自出售属无权处分行为为由，将郑先生与王先生诉至法院，要求确认两人所签的房屋买卖协议无效并归还房屋。

郑先生认为，其购买房屋支付了合理的对价，并且已经办理完了过户手续，房产证上也仅写了王先生一个人的名字，其并不知道还有刘女士为共有权人，所以认为不能认定房屋买卖行为无效。

律师支招：

夫妻一方在未征得另一方同意的情况下，擅自向他人出售共有房产是否有效？分两种情况：第一种，买卖双方出于侵占他人财产的恶意，故意隐瞒共有权人的房产买卖行为应当认定无效。第二种，买方出于善意，在不知道还存在共有权人的情况下的房屋买卖行为效力的认定，又分两种情况：一是满足以下条件的，房产买卖行为有效：房屋买卖行为发生在2007年10月1日《物权法》实施之后；买受人支付了合理的对价；已经办理完房屋过户登记手续。二是没有达到上述条件的，房屋买卖行为应认定无效。

在2007年10月1日我国《物权法》实施之前，理论与司法实务当中，一般认为不动产的取得应该办理物权登记手续，所以不适用善意取得，对于夫妻共有房产，一方擅自处分属于无权处分，擅自处分人和第三人之间签订的房屋买卖合同无效，即使已办理变更登记手续也应撤销变更登记，恢复原登记。而我国《物权法》第106条认可了不动产的善意取得。

针对本案而言，诉争房产的权属证书上只有王先生一个人的名字，郑先生对刘女士也属于该房产的共有权人并不知情，郑先生凭借房产证上的登记相信王先生为该房产的唯一所有权人，郑先生也按照市场价格支付了合理的对价，办理了产权变更登记手续才取得诉争的房产，郑先生与王先生之间的房屋买卖行为完全符合物权法规定的善意取得，依法应当认定有效。

云南大韬律师事务所 黄建军

原载于生活新报2010年6月28日A11版