（一）售楼资格 审查最重要签订购房合同前，购房者首先要查验开发商《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》，确认其是否具有房地产开发经营资格。其次要审查开发商售楼资格。预售房，开发商售楼法定条件为，（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总款的百分之二十五，并经注册会计师验资；（四）开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（五）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合以上条件，主管机关核发《房地产预售许可证》。现售房，开发商售楼法定条件为，土地使用权和房屋的所有权已经依法登记，并取得房地产权利证书。《营业执照》、《资质证书》、售楼资格决定购房合同的法律效力，是购房合同有效的前提条件，非常重要。购房者一定要认真审查或委托专业地产律师协助调查。（二）内部认购 防止是无效《城市房地产管理法》规定，商品房预售实行预售许可制度，所以以上预售房售楼条件是强制性法律规定。《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，开发商如果不具备商品房预售法定条件，没有取得《房地产预售许可证》，其与购房者签订的《内部认购协议》或约定的优先选楼事项都是无效的，不具有法律效力。建议购房者一定要审查开发商是否具备商品房预售条件，防止内部认购是无效。（三）购房落定 慎重有必要开发商不具备商品房预售法定条件，没有取得《房地产预售许可证》。其与购房者约定的购房定金（订金）是无效的。根据《合同法》无效合同的处理规则，不论双方是否签订《认购协议》，也不论双方是否约定购房定金（订金）退还问题，开发商都应无条件退还定金（订金）。 如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者定金（订金）外，还应赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。 开发商具备商品房预售法定条件，取得《房地产预售许可证》，其与购房者约定的购房定金（订金）是有效的，定金（订金）退还问题从其双方约定，但双方约定的定金（订金）显失公平的，则一方可以申请变更或撤销。 如果双方既约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同（预售）》便无权要求退还所交付定金（订金），也约定了开发商拒绝订立《商品房买卖合同（预售）》要双倍返还所交付定金（订金），这说明双方约定的定金（订金）是具有定金性质。购房者拒绝订立购房合同，则无权退还定金（订金）。 如果双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同（预售）》便无权要求退还所交付定金（订金），而并没有约定开发商拒绝订立《商品房买卖合同（预售）》则要双倍返还所交付定金（订金），购房者则可以该约定显失公平为由，申请法院或仲裁机构变更或撤销该约定，要求开发商退还所支付定金（订金）。 如果购房者交付了担保金、保证金、押金或者订金等预付款性质款项，但双方没有约定定金性质，双方未能订立《商品房买卖合同（预售）》的，开发商应退还所收全部款项。 建议购房者在落定之前应慎之又慎，要充分认识定金的商业风险和法律后果。（四）货不对板 证据太重要除买卖双方另有约定外，卖方所作的样板房为合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。为了防止开发商实际交付的商品房的质量、设备及装修与样板房不一致，也就是为了防止"货不对板"，购房者除了要求开发商在合同中详细约定样板房的质量、设备及装修标准外，更重要的是取证。建议购房者，可委托公证机关或专业地产律师就样板房的质量、设备及装修等事项进行实地调查，并将有关查实的资料数据、图片说明进行公证或律师见证。这样就可以将样板房的有关证据，用公证或律师见证的法律形式固定下来，为以后可能产生的"货不对板"纠纷提供有效证据。（五）售楼广告 保存真需要《合同法》规定，商业广告是一种要约邀请，广告主一般不受商业广告的约束；但商业广告内容具体明确，并表明经相对人承诺，广告主即受该意思表示约束，这时，商业广告则被视为一种要约，广告主要受商业广告的约束。 基于以上法律规定，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售宣传广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书视为合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。 因售楼广告、售楼书是购房合同的组成部分，与购房合同具有同等法律效力，建议购房者妥善保管售楼广告和售楼书。（六）销售代理 委托很重要《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 当事人可以委托代理人转让房地产，委托代理人转让房地产应当办理委托手续。从事房产转让经纪业务的自然人、法人和其他组织，应当取得相应资格。 房地产中介机构只有办理了房地产代理销售的委托手续，取得了房地产代理销售的委托书，其代理销售行为才能合法有效，否则其代理销售行为无效。 购房者购买房地产中介机构代理销售的楼盘时，一定要审查房地产中介机构是否具有从事房地产转让经纪业务的相应资格，更重要的是要审查房地产中介机构是否与开发商办理了房地产代理销售的委托手续，是否取得了房地产代理销售的委托书。（七）规划变更 业主才重要已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如需变更设计的，应当征得全体受让人五分之四以上的同意。 已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得变更公共设施的用途、设计和项目名称。如需变更的，卖方应持五分之四上购房者同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报。 基于以上规定，公共设施规划变更决定权在于业主，没有经过业主同意，开发商不得变更公共设施的规划设计。（八）房屋质量 证书一定要《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》要求房地开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 《住宅使用说明书》是房地产开发企业对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能标准等作出说明，并提出使用注意事项。 为了明确房屋质量的保修责任和更好地使用房屋，建议购房者一定要求开发商在交付住宅时，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（九）验不合格 入住没必要《城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。 卖方须在规定日期前将房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的竣工验收证明，卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。 开发商未取得竣工验收合格证书，提前交付房屋是违反《城市房地产管理法》禁止性规定的行为，购房者应拒绝入住，以保护自己的合法权益，并可要求开发商承担逾期交房的违约责任，逾期交房超过90日，还有权单方解除合同。（十）按揭付款 谨防上了套买方未按合同规定的付款方式按期给付购房款的，应承担迟延支付的违约责任，所以，购楼分期付款特别是银行按揭付款的约定显得非常重要。如果约定不妥，付款期限内银行抵押贷款手续批不下来，购房者将要承担很大的逾期付款违约责任，会陷入被动的境地。 但如果购房者与开发商补充约定，在规定日期之前向有关银行办妥抵押货款手续并按规定的期限付款，若银行抵押贷款手续延期办理，买方可顺延付款期限；如果银行抵押贷款手续无法办理，买方有权单方解除合同，卖方应退还买方已支付全部款项。 这样购房者就可以轻松解套，避免陷入不利境地。