“定金”之痛

【Ⅰ】定金成为投诉新热点

“认购金”不能退？

一些购房者反映，目前多数商品房开发商在销售房屋时并不直接和购房者签订《商品房买卖合同（预售）》，而是先签订“购房协议”、“预售协议”等等，并收取几千到几万元的定金。这种对消费者明显不公的定金方式让不少人的“定（订）金”打了水漂。

今年2月初，中消协对外发布，2004年全国消费者协会系统共受理商品房投诉事件20530起，较2003年同比略微上升，合同矛盾在所有投诉源中最为突出，合同纠纷较2003年的2928件上升24％。楼市炙手可热，而商品房消费争议却持续升温，成为这几年的投诉焦点，关于购房定金的投诉最为突出。

在深圳，不少消费者对商品房定（订）金存在较大争议，一些购房者向记者反映，目前多数商品房开发商在销售房屋时并不直接和购房者签订《商品房买卖合同（预售）》，而是先签订“购房协议”、“预售协议”等等，并收取几千到几万元，甚至更多的定金。

他们认为，目前购房定金存在很多不利于消费者的因素，如有的发展商规定，在未签署正式《商品房买卖合同》前，若因开发商原因致使该物业不能出售时，开发商不受任何约束，只需退还所收定金给认购方，而不需要做任何赔偿；如认购方在规定期限内未能按时签署《商品房买卖合同》或及时缴付规定期限的楼款，开发商除将认购方所付的款项没收外，还有权将该订购房出售，无需事先知会对方。

而事实上，有的消费者正是在交了定金后，才发现房子存在问题，此时开发商就以种种理由不退还定金。这种对消费者明显不公的定金方式使开发商投机的空间进一步增大，也使得市场上定金收取变得名目繁多，直接的后果是不少消费者的“定（订）金”打了水漂。

去年，福田的张先生交了2万元定金后，跟一家开发商签订了《商品房认购书》，购买一套120余平方米的房子，当时约定的价格是6800元／平方米，并明确施先生所订房源的房号、建筑面积以及首期楼款交付、合同签订时间等。3个月后，施先生携全家应约去签订购房合同时发现房子并没有当初售楼员介绍的那么好，但2万元的定金不论张先生一家好说歹说就是退不回。记者了解到，在购房时有不少市民有定金要不回的经历。

对此，广和律师事务所律师董厚银说，交纳定金前，首先要看开发商是否得到商品房预售许可证。交定金后一定要与房开商签订意向书或者购房协议书，对所购房屋的面积、单价、楼层、朝向、房屋结构、采光等情况事先进行文字约定。他认为，类似张先生的遭遇大多是因为冲动性购房造成，他不主张消费者在购房时交付定金和签署认购书，但这种现象在当前房地产却是一种普遍现象。

【Ⅱ】先交定金成“行规”

开发商大打“擦边球”

一位房地产开发公司的负责人承认，在没有取得《商品房预售许可证》就开始收取买房人认购金这种做法，是在打“擦边球”。开发商一般在没有取得《商品房预售许可证》的时候收取的是“订金”，是可退的，但是消费者不知道。

无论是在深圳还是全国，购房先签订认购书并交定（订）金已成为一种非常普遍的行业现象。

随着近几年房地产市场的持续升温，“定金”更是购房的一个筹码，定金不但要交，对于住房心切或投资心切的消费者来说，交了定金似乎来得更踏实更有保障。定金因此也从过去的几百元，逐渐上升到几千、几万元，以至现在有些高档项目的几十万甚至几百万。如此现象，似乎反映出当前的房地产市场又从买方市场向卖方市场转移，开发商在担当完全的市场主导地位时，以至可以随意地开出“定金”这一潜在的“游戏规则”。记者了解到，定金多采用“先期预订”、“内部认购”的方式，一般是商品房项目尚未具备销售条件，开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下，采取“放号”等方式让消费者订购商品房，与购房者签定“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”、“派筹卡”或是发放“VIP卡”、“认筹消费卡”等形式的订购协议，向消费者收取包括“定金”、“订金”、“预订金”、“诚意金”、“诚信金”等各种名目的具有预付款性质的费用。对于开发商来说，楼盘的认购定金有两重意义，一是扩大资金来源，其二是促销。可见，收取定金的这种行业惯例，确实为不少开发商的资金周转创造了有利条件，在房地产主管部门作出商品房建设达到一定程度的销售准许时，收取定金的认购花样也因此越来越多。一位房地产开发公司的负责人承认，在没有取得《商品房预售许可证》就开始收取买房人认购金这种做法，是在打“擦边球”。

他说，开发商收取的“定金”，准确点说是保留金。因为根据有关规定，开发企业只有在取得房屋销售的合法证件后，才能收取买房人的定金，而定金是等同罚金的。即因购房人的原因不履行购房合同，定金不退；若属开发商违约，是要双倍赔偿的。但属于认购房屋而收取的订金，购房人是随时可以选择退房的。

开发商一般在没有取得《商品房预售许可证》收取的是“订金”，但是消费者一般不知道“订金”和“定金”区别，属“愿打愿挨”。他说，认购房子的主要目的是吸引更多的人来买房。他还透露，正因为收了近百套房子的认购金，他们已把计划二期开发的土地使用出让金交完。这样，就又可以抵押贷款了。

【Ⅲ】变相“集资”愈演愈烈

利用置业者的钱赚钱

开发商在没有《商品房销售许可证》的情况下，收取消费者的订金，这是一种变相的预售行为，属违法。其实，开发商这种变相预售的做法就是在利用消费者的钱赚钱。

尽管建设部《商品房销售管理办法》对收取或变相收取“定金”的行为有明文规定，但是不少开发商在定金的收取上，巧立名目，花样翻新，从品种到数量大有愈演愈烈之势。一些业内人士指出，市场几乎95％以上的楼盘都有收去定金的做法，且绝大多数的项目都是在未取得预售许可证之前就开始“认购”或“放号”，这种现象与近两年房地产投资门槛提高存在联系。

国家在城市《商品房预售管理办法》中明确规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

深圳在预售条件上则显得更为“苛刻”，在工程建设上，七层以下的达到主体工程封顶；7层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的2／3以上层数。

与此同时，随着房地产市场的持续火热以及地产市场投诉问题的不断增加，国家有关部门对房地产投资出台了一系列的整治措施。近年来，国内房地产开发“门槛”的提高，银行贷款难度加大，特别是关于严格控制向别墅、高档住房、宾馆和办公楼等商业用房项目发放贷款，并适当调高贷款利率以及严禁向以大学城、旅游度假区、主题公园等六类违规开发的房地产项目发放贷款等政策出台后，使开发商贷款的门槛大大提高。因而，以变相形式收取预售房款的行为愈演愈烈。

广东深天正律师事务所律师宋建民指出，开发商在没有《商品房销售许可证》的情况下，收取消费者的订金，这是一种变相的预售行为，属违法。其实，开发商这种变相预售的做法就是在利用消费者的钱赚钱。

【Ⅳ】乱收定金该管管了

向违规定金说“不”

为遏制这种违规现象，不少地方的房地产管理部门积极采取应对措施，对各种变相销售行为进行了认定和加大了查处及打击力度。

为遏制这种违规现象，不少地方的房地产管理部门积极采取应对措施，对各种变相销售行为进行了认定和加大了查处及打击力度。

上海市房管局强调，“先期预订”、“内部认购”等行为是商品房项目尚未具备销售条件，开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下，所采取的一种营销手段。此时的定金协议所指向的合同标的，是尚不具备销售条件的商品房，是不能合法上市的商品，这种营销手段是一种变相的无证售房行为。无锡市房产管理局规定，未取得《商品房预（销）售许可证》房地产开发项目，开发企业不得进行商品房预（销）售或以预订、预约等方式进行变相销售活动，不得以任何形式收取定金或预付款。事实上国家工商行政管理总局、建设部联合下发的《关于进一步加强房地产广告管理的通知》对房地产行业的“定金”现象也作出了明示，《通知》规定未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得做广告宣传，并不得以“认购”、“预订”等名目收取定金。与上述相比，深圳在规范市场管理上可以说是领先一步，1993年7月，深圳市人大常委会通过的及1999年进行修订的《深圳经济特区房地产转让条例》，明确规定了房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。在取得《房地产预售许可证》前的预售属非法行为，其行为不受法律保护，是无效的，因此不能认购内部认购时期的房地产。

记者从有关部门获悉，有关定金等问题，深圳市国土与房管局和深圳市工商局已经进行磋商，即将出台更加规范的市场交易合同文本，相信这一举措会使深圳房地产市场更成熟。