无权代理真害人 购买房产需谨慎

【案情概要】

　　2012年，刘先生因购买婚房在某房地产中介的介绍下认识李某，李某称其表姐于女士在北京市海淀区某小区有一套房屋亟待出售，面积为80.95平方米，售价300万元。

　　刘先生在中介人员的陪同下看过房屋后表示愿意购买。李某表示表姐于女士因工作繁忙，故特委托自己全权代理并办理该房产的相关出售事宜。李某向刘先生提供了他和于女士的身份证原件、于女士的房产证原件、委托书原件。在房地产中介公司员工的见证下，李某以于女士的名义与刘先生签订《房屋买卖合同》，合同中约定房屋成交价格为300万元，买受人刘先生在签订本合同时须支付定金10万元作为购房款的一部分；买卖双方应于2013年1月11日前办理申请贷款手续，买受人刘先生的贷款金额为237万元。

　　李某应房地产中介的要求签署了《产权人未到场声明》后，刘先生便向李某支付了购房定金10万元，并向房地产中介公司支付了居间出售服务佣金七万余元。岂料合同签订后，李某以及于女士迟迟未能履行合同义务。刘先生无奈之下将于女士、李某、以及房地产中介公司一并告上法庭，要求返还购房定金、中介费用并按照约定赔偿。

　　在庭审中，李某当庭否认自己代理销售房屋的行为有效，于女士也否认授权代理，声称完全不知情。房地产中介公司表示已经对委托手续尽到了形式审查义务，并不存在过错，并愿意向刘先生退还全部居间服务费。

　　法院经审理查明，刘先生与李某签订购房合同时，因为产权人未到场，故为了保障交易安全，房地产中介员工对双方进行询问，书写了《产权人未到场声明》并由李某签字，上面记载有“合同由李某代表产权人于女士的真实意愿签订，若因产权人未到场签字造成了上述合同无效或撤销，将向买方刘先生承担人民币贰拾万元整的赔偿金”的字样。本案中，李某明知其无权代理于女士出售房屋，其仍擅自以于女士的名义出售该房屋，并与刘先生签订《房屋买卖合同》，由于于女士对李某的代理行为不予认可，且事后拒绝予以追认，故李某的代理行为应认定为无权代理。

　　最后，法院确认李某与刘先生签订的《房屋买卖合同》无效，同时法院判令李某向刘先生返还购房定金10万元并向刘先生赔偿人民币20万元。目前，本案已经进入执行程序。

【孟博律师释义】

　　根据我国民事诉讼法的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

　　本案中，由于李某的代理行为未得到产权人于女士的事后追认，故被法院认定为无权代理。李某的无权代理行为是导致《房屋买卖合同》无效的原因，李某应自行承担合同无效的后果，向刘先生承担赔偿责任。依据李某签字确认的《产权人未到场声明》的约定，若因产权人未到场签字造成了房屋买卖合同无效或撤销，李某将向买方刘先生承担赔偿金20万元，故现刘先生依据《产权人未到场声明》，要求李某给付其20万元，具有事实及法律依据，法院最终予以支持。