借名购买保障性住房，法院判无效，房屋应返还。

【案情回顾】

韩阿姨在原审法院诉称：2009年5月，韩阿姨1号的房屋被拆迁，2009年8月韩阿姨因拆迁获得购买1104室房屋的两限房资格。此后，韩阿姨的女儿以韩阿姨年老为由说服韩阿姨搬到其家随其居住，韩阿姨便将两限房指标交由其女儿去购买。

谁知孙先生的朋友暗中与韩阿姨的女儿达成口头协议，使得孙先生无偿使用韩阿姨的两限房指标购房，当时没有签订书面合同，也未获得韩阿姨的允许。2009年8月28日，韩阿姨与招商局AAA（北京）房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定韩阿姨购买1104室房屋。签订该《商品房预售合同》后，孙先生实际支付了诉争房屋的全部购房款，并装修入住至今。1104室的房权证所载明的所有权人为韩阿姨，房屋性质为限价商品住房，现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在孙先生处。

后韩阿姨的女儿离异，住房判决给了其前夫，韩阿姨因此再无理由继续居住其女儿前夫的住房，只能对韩阿姨自己名下的房产主张权利。韩阿姨多次通过各种方式与孙先生协商，并提出愿意将孙先生垫资购房的房款如数给付孙先生，只求孙先生及时搬出，孙先生却说这是房屋买卖，拒绝搬出，多次协商未果。现韩阿姨诉至法院，请求：1、确认韩阿姨和孙先生之间关于1104室房屋的口头转让协议无效；2、合同无效后，判令孙先生立即将1104室的房屋腾退给韩阿姨；3、合同无效后，判令孙先生给付韩阿姨房屋占用费十万元；4、判令孙先生承担本案的诉讼费。

被告孙先生不同意韩阿姨的诉讼请求。一、韩阿姨所述与客观事实严重不符。2013年韩阿姨诉孙先生物权保护纠纷案件中，韩阿姨已经当庭承认涉案房屋的购房指标系其自愿转让，这说明双方的买卖协议是双方意思自治的结果。实际上，孙先生在购买涉案房屋的过程中，韩阿姨自始至终都是参与的，且是配合的。

二、韩阿姨、孙先生双方就涉案房屋之间存在口头买卖协议，该事实已经经过了昌平法院生效判决的确认，韩阿姨主张双方是否存在口头协议不确定是严重错误的，韩阿姨的主张与其诉讼请求互相矛盾，也与韩阿姨在之前诉讼中的陈述相违背。

三、韩阿姨与孙先生双方口头协议并不具有合同无效的情形，口头协议有效，双方应该继续履行口头协议的内容。限价商品房的性质本质上也是商品房的一种，只是在价格上、户型上有所限制，其他与商品房无本质差异。相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易，只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。孙先生入住涉案房屋是基于双方的口头协议，且孙先生支付了涉案房屋的全部购房款、税费，办理了装修和入住，孙先生完全是依法依约入住涉案房屋，韩阿姨仅作为名义上产权登记人不仅无权要求孙先生腾房，更无权要求孙先生支付房屋占用费。

【律师观点】

北京房产纠纷律师认为本案是一起借名买房的纠纷，而双方主张达成了口头的协议，该协议的内容及性质双方却各执一词。

北京房产纠纷律师认为首先，购房款的支付方式系孙先生的爱人向开发商直接交付；其次，房屋的占有使用及购房票据、产权证书的持有人均为孙先生；结合双方口头协议达成的时间综合考虑，律师认为双方是借名买房关系，双方达成的口头协议内容即孙先生借用韩阿姨名义购买房屋。

但是该房屋为限价房，限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性，借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

故，韩阿姨要求返还房屋的要求是合理的，由于孙先生并未要求韩阿姨返还房款，故一般是另外诉讼或者双方私下解决。

北京房产律师提醒您，借名买房中购买的房屋如果是保障性住房是存在风险的，由于保障性住房对于购买主体有明确的限制，不符合条件的人是无法购买的，故其违法了国家的政策和法律，是无效的。

【法院审理】

法院审理后判决：一、韩阿姨与孙先生之间的口头协议无效；二、孙先生于本判决生效之日起八个月内向韩阿姨返还1104室房屋；三、驳回韩阿姨的其他诉讼请求。