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卖方精神分裂，签订合同是否有效？

债权债务2018-03-30|人阅读

卖方精神分裂，签订合同是否有效？

【案情回顾】

韩先生诉称：韩先生患有精神分裂症，与妻子在十多年前已经离婚，多年来一直和儿子韩A生活在一起。2012年12月29日，韩先生在儿子韩A不知情的情况下，与吴小姐签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，并交纳了定金10万元。韩A知情后，立即向吴小姐说明了韩先生患有精神分裂症的实情，要求退还已经交付的款项，但遭到吴小姐的拒绝。我方认为，韩先生系精神分裂症患者，与吴小姐签订一系列合同是在韩先生不能辨别自己的行为情况下的行为，应为无效合同，因此诉至法院，请求法院确认韩先生与吴小姐在2012年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》无效，退还我方定金10万元。

被告吴小姐辩称：不同意韩先生的诉讼请求。双方签订房屋买卖合同的过程中，韩先生一系列活动表现正常，能正常表示自己的意志，没有异常。韩先生是否属于无民事行为能力或限制民事行为能力的人，应依法认定。韩先生虽然主张其患有精神分裂症，但是其自己掌握大量资金，显然不符合常理。

并吴小姐反诉称：我与韩先生于2012年12月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，我出卖自己名下的位于北京市XX区XXXX里XX号楼XXXX号房屋，房屋价款及家具家电、装修及配套设施总计171万元，韩先生于2013年1月15日前支付房款110万元（含定金10万元）；2013年2月8日前支付房款61万元；如韩先生逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日，我有权解除房屋买卖合同，韩先生应以相当于房屋总价款的20%支付违约金。在合同签订后，韩先生一直按照约定的期限履行付款义务，已经构成违约。因此提起反诉，请求法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，韩先生支付违约金342000元。

韩先生针对吴小姐的反诉称：不同意吴小姐的反诉请求。吴小姐明知韩先生为无民事行为能力人，仍与其签订合同，主观上具有恶意，双方之间签订合同所涉及的房屋在未经韩先生的监护人追人的情况下，吴小姐将房屋转卖给第三人，存在事实上的违约。并且我方认为合同自始无效，不存在违约问题，对方主张的违约金标准也过高。

【法院审理】

北京房产纠纷律师认为，本案的争议焦点，是韩先生与吴小姐签订的房屋买卖合同、定金协议及补充协议是否无效，若有效，韩先生是否构成违约。韩先生主张无效的原因，系其在签订合同时不具有民事行为能力。韩先生在签订合同前，并未就其民事行为能力进行鉴定或通过法院特别程序宣告其为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。

在本案中，通过鉴定机构的鉴定，无法确认韩先生在2012年12月29日签订合同时的民事行为能力。综合本案的情况，本院认为，韩先生与吴小姐的房屋买卖合同及相关文件是通过房产中介机构居间签署的，作为处分房屋这种大额财产的行为，吴小姐在签订合同时理必会相对方的情况进行基本的了解，吴小姐表示韩先生在签订合同时并未有任何异常，在有房产中介机构的居间下仍然正常签署了房屋买卖合同及相关协议。同时，韩先生亦自己以现金形式支付了购房定金。鉴定查体过程也载明“未见精神病症状”，分析说明载明“2009年5月至2013年5月病情平稳，没有证据表明被鉴定人韩先生于2012年12月29日签订合同时受精神病性症状直接支配。”因此，本案中不能认定韩先生在签订房屋买卖合同及相关协议时，其没有民事行为能力或民事行为能力受限。

北京房产纠纷律师认为双方当事人签订的房屋买卖合同、定金协议及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应予履行。吴小姐向韩先生的居住地址发出解除合同通知书，虽然韩先生拒收，但应视为解除合同通知已经到达。解除合同通知书虽仅写明解除房屋买卖合同，但其真实完整意思系解除双方的房屋买卖合同关系，而补充协议系双方房屋买卖合同关系不可分割的一部分，因此，应认定为合同解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于韩先生已经支付的定金，从双方的约定可知，该定金协议系对双方签订房屋买卖合同的约束，双方仅约定在不签订房屋买卖合同的情形下，适用定金罚则，现双方已经依约签订了房屋买卖合同，因此定金应予退还。就违约金，韩先生未按补充协议约定支付房款，构成违约。但吴小姐未就韩先生违约造成的损失予以举证，韩先生亦就违约金标准提出抗辩，主张违约金约定过高，法院会综合考虑韩先生的违约情形、过错程度，对违约金予以酌定。