二手房买卖约定户口迁出，迟迟未解决，如何处理？

【案情回顾】

北京市东城区左安浦园小区×号楼×层×单元×号（以下简称涉诉房屋）所有权人登记为刘小姐，共有情况为单独所有。

2017年3月30日，被告刘小姐（出售方，甲方）与原告韩先生（购买方，乙方）签订《房屋买卖定金协议》，合同编号为1101178568。该合同约定，甲方以618万元的价格将北京市东城区左安浦园小区×号楼×单元×号房屋出售给乙方，此价格为甲方净得价。乙方在签订本协议时向甲方支付20万元作为购买该房屋的定金。甲、乙双方商定，签订本协议后2天内准备相关资料并到北京我爱我家房地产经纪有限公司签订购买该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》。在甲乙双方保证按约定的期限签署合同，双方均不得反悔，若乙方反悔未按约定履行，则所付定金作为违约金赔偿甲方；若甲方反悔未按约定履行，则甲方须双倍返还乙方所付定金。

2017年4月5日，被告刘小姐（卖方，甲方）与原告韩先生（买方，乙方）签订《定金补充协议》。该协议约定，买卖双方友好协商一致，约定于2017年4月12日到我爱我家签订北京市存量房买卖合同，原定金协议编号为×，除约定已签订的北京市存量房买卖合同日期延续至2017年4月13日外，其他约定按照定金协议正常履行。如因甲方原因不能正常签署买卖合同，甲方将退还买方全部定金。

2017年3月30日，原告韩先生向被告刘小姐支付2万元定金。2017年4月1日，原告韩先生向被告刘小姐支付18万元定金。原、被告双方至今未签订关于涉诉房屋的买卖合同。涉诉房屋内有案外人的户籍至今未能迁出。

原、被告就户口问题无法达成一致意见。经原告多次催要，被告仍不退还定金。被告的行为损害了原告的利益，故原告诉至法院维护其合法权益。故原告韩小姐提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年3月30日签订的《房屋买卖定金协议》；2、解除原告与被告于2017年4月5日签订的《定金补充协议》；3、被告退还原告全部定金20万元；4、被告支付原告自2017年4月14日至定金全部偿还之日止的利息；诉讼费由被告负担。

被告刘小姐辩称,1、同意解除被告与原告签订的《房屋买卖定金协议》及《定金补充协议》，不同意退还原告20万元定金，也不同意支付20万元的利息。

【律师观点】

北京房产纠纷律师认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

在本案中，原告韩先生与被告刘小姐签订的《房屋买卖定金协议》及《定金补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。现原告韩先生要求解除原、被告签订的《房屋买卖定金协议》及《定金补充协议》，被告刘小姐表示同意，故可以解除。

根据《定金补充协议》的约定，原、被告双方应于2017年4月13日前签订房屋买卖合同，如因被告刘小姐的原因导致不能签署房屋买卖合同的，被告刘小姐应退还原告韩先生全部定金。现原、被告双方未能签订房屋买卖合同，原因系原、被告双方就房屋买卖合同的主要条款未能达成一致意见。合同遵循双方意思自治的原则，原、被告双方未能就房屋买卖合同主要条款达成合意，由双方承担相应的法律后果，不能归责于一方的原因。

孟律师提醒大家，在签订房屋买卖合同时，尽量将条款约定细致详细，如果产生矛盾不能协商，可以采取诉讼的方式维护权利。

【法院审理】

法院审理后，判决如下：

一、解除原告韩先生与被告刘小姐于二〇一七年三月三十日签订的《房屋买卖定金协议》；

二、解除原告韩先生与被告刘小姐于二〇一七年四月五日签订的《定金补充协议》；

三、被告刘小姐于本判决生效后七日内退还原告韩先生定金二十万元；

四、驳回原告韩先生的其他诉讼请求。