新版《上海市房地产登记条例》解读报道 　　7月1日起，二手房买卖双方作了“预告登记”后，有效期内就不会出现“一房两卖”现象；房屋的承重结构不能想拆就拆，因为这一切行为都将被登记在册。记者昨天获悉，新修订的《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》）对登记效力、登记日、预告登记、异议登记、更正登记、损坏承重结构房屋的登记等条款进行了修改和补充完善。 　　针对群众反映的热点难点问题，上海市住房保障和房屋管理局日前对《条例》作了解读。 　　相关条款：第二十条第二款、第二十一条第四款 　　房屋附有违法建筑不予登记 　　■专家解读 　　违法搭建的房屋本身具有违法性，当事人不享有对这部分房屋的所有权。因此，新《条例》规定，附有违法搭建的房地产改变了登记簿记载的房屋的物理状态以及土地的使用状况，房地产登记机构应作出不予登记的决定。 　　当事人只有拆除了违法建筑、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载后，方可办理房地产登记。 　　■案例剖析 　　李女士计划购买一幢花园别墅，经实地查看，在别墅毗连一侧有一间数十平方米的附屋。在签订房屋买卖合同后，她和产权人到房地产交易中心办理过户登记，却被登记机构告知：该别墅附有违法建筑，已在房地产登记簿上进行记载。产权人应将违法建筑拆除并获得证明文件后才能办理登记。 　　■提示：购房者在实地看房时，要核对产权证中的附图，如发现不一致，不要草率签订房屋买卖合同。 　　相关条款：第二十一条第三款 　　损坏承重结构须整改后才可登记 　　■专家解读 　　《上海市住宅物业管理规定》对损坏房屋承重结构的行为已明确规定了行政处罚措施，新《条例》在现有法律基础上作了制度创新。 　　当事人损坏房屋承重结构的行为虽然没有改变当事人对其不动产拥有所有权，但存在安全隐患，是有质量瑕疵的交付，应当予以制止。因此，新《条例》规定房地产登记机构应当将行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定载入登记簿加以公示。这样在强化行政执法机构的查处力度的基础上，也将促进当事人整改，对违法行为有遏制作用。 　　对于当事人已完成整改的情况，行政执法机构将出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载；当事人在办理房地产转移、抵押登记时，应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。 　　■案例剖析 　　王先生购买了一套新建商品房，房屋交付后遂开始装修，同时王先生和出售方共同向房地产所在地的房地产交易中心申请办理产权证。在装修期间，王先生将主卧室和阳台之间的承重墙打掉。物业公司劝阻、制止无效，遂向行政执法机构报告。经行政执法机构认定属损坏承重结构的行为，并向王先生开出了限期整改通知书，房地产登记机构根据损坏承重结构的认定作了文件记载。 　　几天后，王先生去登记机构询问产权证办理进展，被告知须将损坏的承重结构整改完毕，并由行政执法机构出具已完成整改的证明文件，方可取得房地产权证。于是，王先生请装修施工人员重砌了承重墙。行政执法机构验收后，出具了已完成整改的证明文件，并将证明文件向房地产登记机构作了登记。数日后，王先生顺利地拿到了产权证。 　　■提示：装修时，要了解房屋的结构，不要随意损坏承重墙。 　　相关条款：第十八条第二款 　　补办房产证须发遗失声明 　　■专家解读 　　为避免利用补证进行欺诈的行为，新《条例》对补办房地产权证书的，增加了在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明的程序，期限为三十日，期满无异议或者异议不成立的，才可补发。补发的房地产权证书上注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书作废。 　　■案例剖析 　　某处房地产登记权利人袁先生拟将该房地产向银行抵押贷款，在办理手续时发现房地产权证丢失。他向登记机构查询后发现，其房地产还没有被登记在他人名下。于是，袁先生提出补证申请，同时通过房地产登记机构在相关网站刊登遗失声明。满三十日无异议后，房地产登记机构向其补发了房地产权证。 　　■提示：房产证遗失后，应及时刊登遗失声明，否则将影响补证办理时间。 相关条款：第五十一条至第六十条 “预告登记”制阻止房东改卖他人 ■专家解读 　　“预告登记”制度的规定，可谓是整个条例中，变化较大、影响较深的规定。《条例》在以下几方面有新的规定： 　　预告登记可以双方共同申请，当事人单方申请预告登记的，必须持双方当事人对预告登记的约定文件办理。 　　期房和现房的交易合同均可办理预告登记。 　　未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，不予登记。 　　预告登记失效日期，为债权消灭或者自能够进行登记之日起三个月。 　　商品房初始登记后，开发企业与预购人应当共同申请转移登记。 　　在建工程抵押预告登记转为现房抵押登记时，抵押物范围应当扣除已经办理预告登记的预购商品房、业主共有的房地产、不属于开发企业所有的公益性公共服务设施的房地产。 　　预告登记失效后，当事人申请注销预告登记的，应提交预告登记有关当事人的书面约定或法院判决、仲裁裁决的文件。 　　此次“预告登记”制度对于进行预告登记的效果作了详细清楚的阐述，其中二手房方面买卖双方一旦去交易中心作了“预告登记”，就意味着卖方在登记有效期内无法再“一房两卖”，也就是说，如果卖方想将物业卖给第三人，在操作上是无法实现的。 　　此前，买卖双方签订买卖合同后，一旦房东将物业卖于第三人，房东应返还双倍定金给买方。 　　与以往不同是，此次的《条例》从制度上、程序上有效地避免了这种现象的发生，因登记机关对没有经过预告权利人同意的转让不予登记，卖方无法向他人转让房产。 　　■案例剖析 　　沈先生在市中心有一套公寓，打算出售给秦先生，双方签订了买卖合同。 　　一方面秦先生暂时未能筹措到足够的资金，另一方面沈先生新购的住房因装修尚未完成无法搬迁，而且沈先生现在的公寓地段较好，也希望尽可能多使用一段时间，于是双方一致同意先不办理过户登记手续，待半年后秦先生付清款项再过户。 　　但秦先生担心沈先生日后变卦，将该公寓卖给出价更高的其他买家并抢先登记，便要求先办理预告登记。于是他俩到登记机构申请预告登记，秦先生对该公寓的优先权就得到了保障。 　　过了一段时间，苏小姐欲以更高的价格向沈先生购买该公寓，双方签订合同后共同到登记机构申请登记。 　　由于秦先生已经预告登记，通过预告登记维护了自己的优先权，登记机构对苏小姐不予登记。 　　半年后，秦先生按照约定提出正式转移房地产权利的过户登记申请，成为了该房地产的产权人。 　　■提示：为确保二手房交易顺利，办理“预告登记”对买卖双方而言尤为重要，它能避免不必要的矛盾。确定买房时，买主应要求卖方办理相关手续，维护自身权益。