承租公房继承（济南房产继承律师咨询）

（济南房产继承律师咨询）公房是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。那么公房能否作为遗产被继承? 公房拆迁安置款属于遗产吗？

一、公房拆迁安置款属于遗产吗？

被继承人生前的公产房拆迁所得的安置补偿费应属被继承人生前的个人财产，在被继承人死亡后应属于法定的遗产范围，由其继承人依法继承。

公有住房使用权具有客观存在的交易价值，这主要体现在三个方面:一是市场租金与公房租金间的差额收益:二是房改收益，这实际是一种房改政策利益；三是拆迁补偿和安置收益.上述收益都是由公有住房使用权带来的.所以，公有住房使用权应该是独立物权，是一种新型用益物权，其权能接近于所有权，是公有住房使用者在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和限制处分的权利。(济南房产继承律师：承租公房继承)

可见，现有的公有住房使用权的权能已有别于传统意义上只允许占有、使用而禁止收益、处分的具有福利性质的公有住房使用权.现有公有住房使用权人就其基于特定身份(如产权单位职工、取得回迁房的原被拆迁房屋所有人或使用人等)而取得的占有、使用的权益，应依据《合同法》第234条的规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋.”但公有住房使用权中包含的交易价值部分应为原承租人的个人财产，原承租人死亡后，该部分权益应属遗产之列。(济南房产继承律师：承租公房继承)

二、济南房产继承律师：公房能否作为遗产被继承

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房产，但这里的“房产”，是指所有权归死者所有的“私房”，包括产权房和已经转为私房的公房。未购买并办理产权证的公房其所有权属于国家或集体，公民对该房屋仅享有使用权和租赁权，并没有所有权，而使用权和租赁权依据我国法律规定是不可以继承的。所以公有住房不属于遗产，其所有权人为国家，被继承人在系争房屋内仅享有承租使用权，因此该房产不应作为被继承人的个人财产纳入遗产范围。（济南房产继承律师: 承租公房继承）

根据我国继承法的有关规定，继承人所能继承的只能是属于被继承人个人所有的合法财产，即公民死亡时遗留的财产。公房所有权不属于个人，而是属于国家或集体所有，个人无权擅自处理公房的所有权和使用权。公房承租人死亡后，公房的所有权人有权决定收回或另行安排他人居住，或按当时的公房分配制度，延续承租权，且只能由与原承租人长期同住且别无他房的家庭成员提出续租申请，申请经批准后，申请人便享有对该房屋合法的承租权和使用权

关于公产房能否继承的问题，实践中争议很大，众说纷纭，各执己见，很难统一。公产房的这种特殊形态，是我国社会所特有的一种事物。现在公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。（济南房产继承律师咨询：承租公房继承）

　　按照我国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。

当然随着我国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合我国现实的社会实际。（济南房产继承律师咨询：承租公房继承）

实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。《城市房屋租赁管理办法》规定“住宅用房，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。”《房屋租赁条例》中规定“居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续承租。”由此可见，所谓公房的“继承”，是指“继续承租”，并非《继承法》概念上的继承。两者之间存在最大的区别就是财产权利的继受人范围不同，私有房屋的继承人依据《继承法》的规定确定，第一顺序继承人为父母、配偶及子女，继承人之间有争议可直接向法院起诉。而公有房屋的“继承”则是依据上述两部法律及相关地方政策，第一顺序为在承租房屋处有常住户口的共同居住人，对公房继续承租人有争议的，应当要求当地房管部门先行处理，直接向法院起诉要求确认的，法院不予受理。（济南房产继承律师咨询：承租公房继承）

从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

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