二手房交易实务与风险防范（二）

文 杨雷律师

11、解决争议条款的提示

《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。仲裁的维权成本较高，律师不建议采用。

12、预告登记的提示

买卖双方当事人签订房地产买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

13、合同密码的提示

为保护买卖双方利益，通过网上操作系统签订合同后，系统将分别给予合同双方密码保护，请买卖双方妥善保存密码以备查验。该密码用于将来变更或撤销网上备案的二手房买卖合同，因此必须由买卖双方自己输入，也是对自己权利的保护。

《特别告知》的技术含量很高，作为买受人或出卖人而言，阅读上述提示后一定颇受启发。律师提醒，签约须谨慎，必须花一定时间去思考交易流程。

签约

律师就二手房买卖合同中较为重要的条款进行详尽解释，需要买卖双方能依次约定，对主要条款加以重视，同时对于特定化的条款可以补充协议。

《上海市房地产买卖合同》共有14个条文、1个补充协议、6个附件、1个签署页构成。14个条文是格式条款，仅能对其做相应选项选择或内容填写，无法改变选项或内容。

1、价格及付款方式、付款期限条款

第二条　甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）为 元，(大写)： 　 　元整。

　　乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

本律师提示：该条文规定主要风险在于两点，1）是否做低或做高房价，若做低或做高房价一般中介目前有2种方式，一是签装修协议，作为装修补偿款，二是私下再签份买卖合同，和送房地产交易中心的合同总价款不一致，俗称阴阳合同。这些都是存在法律风险的，无论采用何种方式，其目的无非就是多贷款或逃税。

一旦买卖双方发生争议，双方无疑将对适用何种价格的合同各自争执。上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中规定：“当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。”因此，该等法律风险显而易见。

2）其次，下家若采取贷款方式支付部分房款，或上家需要还贷后办理注销抵押登记再行过户的，该部分条款约定需要细化，将交付时间点、违约责任约定清楚。对于下家选择贷款方式支付部分房款的，建议最好在签约前就上家房产证复印件及自身情况亲自咨询贷款银行的客户经理，一般从申请到批准贷款需要三到四周，一定要预留足够的时间。

2、实物交房条款

第四条 甲、乙双方同意，甲方于 年 月 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【 】为房屋转移占有的标志。

第五条　甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值　　倍】【价值　　　　元】向乙方支付违约金。

本律师提醒：一般人理解，实物交房就是交钥匙，其实还包括所购房屋合同附件的设备及装饰的交付，因此除了在附件中对贵重设备及装饰约定品牌、数量、型号等，同时应约定大致包含在房价或另计价格的单项设备价格。在交房时须进行交接，签订房屋交接书。若发现设备或装修拆除等情形，即有赔偿依据。同时，根据我国《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

3、权利交房及过户期限条款

第六条 甲、乙双方确认，在 年 月　　日之前，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托　　　　】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

上述房地产权利转移日期以　　　　 【市】【区】【县】房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。

甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。

甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。

本律师提示：为维护当事人合法权益，防止一房多卖，通过网上操作系统签订合同后，当事人应及时到房地产交易中心办理转让过户手续。据此，该过户期限应根据买卖双方的实际交易条件来确定，不宜过长。一般1-2月为宜。

4、物业交接条款

第八条 本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。

在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。

附　件　四

物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付

(粘贴线) (骑缝章加盖处)

物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担;转移登记后，使用该房地产所发生的费用由乙方承担。

甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第款办理：

（一）由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。

（二）由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。

本律师提醒：水、电、煤清点及过户双方须一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金（滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高）。同时，对于电话、宽带过户，双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。维修基金过户，一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。

5、买受人逾期付款条款

第九条 乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第 款内容办理。

（一）每预期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的 ％的违约金，合同继续履行。

（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的 日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款 ％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

（三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

本律师提醒：对于买受人主要合同义务即支付房款，逾期付款是严重的违约行为，因此若按照第九条第二项来看，该项赋予了甲方即出卖人附一定期限及条件的合同解除权。该合同解除权是双方协议约定解除权，具有法律效力。在房价高涨的情形下，对于买受人因银行放贷或自身筹措房款困难等因素造成逾期付款，若该条款约定的解除合同期限过短，则在客观上加重了买受人的责任，因此须谨慎对待，应与放款或另行自行约定违约责任。

6、出卖人逾期交房条款

第十条　甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第 　款内容处理。

（一）每逾期一日，甲方支付本合同第二条约定转让价款　　％的违约金，合同继续履行。

（二）甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的　　日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的　日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方应向乙方支付本合同第二条约定转让价款　　％的违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失且乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

（三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

本律师提醒：出卖人的主要义务即交房，我国实行房地产权利登记制度，也就是说，不动产物权的转让，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。因此，交房包含两个法律层面的含义，1）实物交房，即本条规定的交接房地产，也即出卖人将出售房屋转移买受人占有、使用、收益。此时，买受人还未真正获得该房屋的所有权，必须尽快与出卖人去房地产交易中心办理房地产所有权转移登记手续，以确保自己成为房地产所有权人。2）权利交房，俗称交易过户，即指向买卖双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，目前房地产交易中心办理产权证的期限为20天。

根据上海高院关于审理二手房买卖案件的解答，“买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。”据此，若买受人付了首付款，出卖人拒绝履行的，买受人有权向法院主张继续履行买卖合同，赔偿损失。

7、合同生效条款

第十二条 本合同自【甲、乙双方签订】【 　　 公证处公证】【 】之日起生效。

本律师提醒：合同一般签字即成立、生效。同时，合同也可以双方约定附生效条件或期限。为了保护买卖双方利益，双方应选择双方签订之日起生效。根据目前上海的司法实践，《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。

如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。

如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。

8、附件协议

附件五

相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移

(粘贴线) (骑缝章加盖处)

已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：

　　同意出售上述房屋。

　　　　　(签章)

　　　　　(签章)

　　　　　(签章)

　　　　　(签章)

租赁情况：

抵押情况：

相邻关系：

本律师提醒：对于相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移可以在附件五中约定，若对于出售人违反该等承诺时，应在补充协议中明确约定承诺失实的违约责任。

9、补充条款

本律师提醒：买卖双方应充分利用补充条款细化合同的违约责任及交易流程。据此，双方能充分保护各方利益。

结束语

律师职业就是站在无数失败经验和教训上，运用自身的经验价值为当事人提供优质和高效的法律服务，希望能够给阅读者带来新的价值和体验。