一、买了烂尾楼怎么退款

面对烂尾楼的退款问题，首先，业主可尝试与开发商协商退房。达成协议后，应向市住房保障和房产管理局提交退房申请，并通过网络公示进行预告登记的注销。详细步骤包括：

1.业主应集体行动，共同决定是否起诉开发商，以获得最大的法律支持；

2.考虑开发商的资金状况，如果有可能在短期内恢复工程，可以给予一定时间，以减少损失；

3.购房者不宜急于退房，因为开发商缺资金的情况下，可能无力退款，易将买卖关系转变为债权债务关系。

4.在此情况下，根据相关法规，拥有楼盘抵押权的机构（如银行）将优先获得偿还，普通消费者可能无法优先受偿。

二、购买期房的注意事项

购房者在选择期房时需谨慎，注意以下几点:

1.选择资质良好的开发商，资质等级高的开发商出现烂尾的风险较低；

2.确保开发商的五证齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》；

3.关注楼盘销售情况，通过开发商年报了解其经济实力；

4.把握购房时机，考虑项目建设进度；

5.考察开发商过往项目，通过已交付楼盘的实际情况来评估开发商的信誉和服务。