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（解答律师：湖南湘泰律师事务所律师黄甫林）

一、请问黄律师：在购买商品房之前，要注意些什么？

——王女士

答： 1 、若购买期房，须审查开发商是否具备如下五证：

（ 1 ）《国有土地使用证》

（ 2 ）《建设用地规划许可证》

（ 3 ）《建设工程规划许可证》

（ 4 ）《建设工程施工许可证》

（ 5 ）《商品房预售许可证》

其中，最重要的是：《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》

2 、若购买现房，只要审查开发商是否具备《国有土地使用证》和《房屋所有权证》即可。

以上证件，只要购房者向开发商索要其复印件，然后到相关部门或上网查查，就可知其真伪。购房前若不审查上述证件，购房者将承担很大的风险。

二、请问黄律师：签订商品房认购书后想反悔，定金是否可以退回？

——张先生

答：签订商品房认购书后反悔，定金退不回。但是，购房者可以不把内心反悔的意思表示出来，在签订正式的购房合同时，就《认购书》未确认的其他合同条款不要与开发商达成一致，造成购房合同无法签订，定金就可以退回来了。

三、请问黄律师：购买商品房收房时，开发商应提供些什么文件？

——张先生

答：开发商交房时应向购房者提供：

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》、《实测面积数据》等相应文件和双方在合同中约定的其他文件。

开发商不能提供规定的或者约定的文件，可以视为交付的房屋不符合条件，购房者可以拒收。

购房者若在文件不齐的情况下收了房，是会承担风险的。

四、请问黄律师：购买商品房收房时，发现房屋面积与约定不符怎么办？

——张先生

答： 1 、有约定的，按约定办。

2 、没有约定的，按以下原则处理：

（ 1 ）面积增加或减少，但误差比在 3% 以内，双方据实结算，多退少补；

（ 2 ）面积减少，误差比超过 3% ，购房者可以选择解除合同，开发商要返还购房款和利息；也可以选择继续履行合同，开发商要返还误差比在 3% 以内的房价款和利息，对超出 3% 部分的房价款要双倍返还；

（ 3 ）面积增加的，误差比超过 3% ，购房者可以选择解除合同，开发商要返还购房款和利息；也可以选择继续履行合同，购房者要补交误差比在 3% 以内的房价款，对超出 3% 部分的房价款，购房者不需支付。（注：以上涉及的误差比均为绝对值。）