摘要：《民法典》居住权制度对于实现房屋利用的多元化、保障弱势群体的居住利益具有重要的意义。由居住权的用益物权性质的特征、无偿性、不可转让性、有期限性出发，分析和解释居住权人与所有权人、抵押权人、住宅买受人之间的利益冲突应基于民法理论予以解决。在司法实践中应该以居住权设立的必要性、满足生活居住需要、防止滥用居住权逃避债权角度出发，辩证分析居住权与其他物权冲突时的倾向保护。

关键字：居住权；利益冲突；辩证分析

一、引言

2021年1月1日开始正式实施《中华人民共和国民法典》，标志着我国正式进行民法典时代，民法典中有许多新增内容作为其亮点，给社会生活和法律学习者带来了前所未有的挑战。居住权作为《民法典》的新增内容之一，经过了20多年的讨论，终于以6个条文的形式确立了下来。但随着居住权的实施和社会生活发展，6个原则性的条文如何适应新时代发展的需要，成为了居住权实施过程中的阻碍。为了更好促进居住权的实施和发展，并为下一步的司法解释和司法实践可能遇到的法律问题做出一定的疏理，笔者具体从以下几个角度进行研究分析。

二、居住权的法律特性

1、居住权的用益物权性质

《民法典》366条明确规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2、居住权为无偿性

《民法典》368条明确规定，居住权以无偿的方式设立，但是当事人另有约定的除外。该条款直接确定了居住权一般确定条件为无偿方式，该无偿方式表现为不具有出租、买卖担保等法律性质，如果附一定条件进行约定也是满足条件，但原则性为无偿。

3、居住权为不可转让性

《民法典》369条明确规定，居住权不得转让、继承。该条款确定居住权不同于一般所有权和财产权，是一种典型的人役权性质，添加上了一定的人身属性，设立的初衷主要保护房产所有人为具有一定居住困难的人提供居住的权利。

4、居住权为有期限性

《民法典》370条明确规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

三、《民法典》居住权制度的利益冲突

居住权在具体的社会生活中，其权利与住宅所有权人、房产抵押权人以及房产执行人等存在一定的利益冲突，如何平衡居住权人、所有权人以及其他第三人之间的利益矛盾，笔者从以下几个方面结合案例浅析如何解决。

1、居住权人与房屋所有权人之间的利益冲突

居住权作为一个有期限的用益物权，在期限上具有较长的时间，甚至可以规定至居住权人死亡之时为止。较长的时间保护，体现出居住权设立的初衷为具有一定照顾弱者的立法思维。但在居住权保护的期限内，如何保护房屋所有权人自身所有权的利益呢？

因此，笔者认为，设立居住权的所有权人在一定事由出现的情况下，可以行驶请求撤销居住权，或者居住权的设立不一定仅以期限作为居住权消灭的事由，可以设立附条件成就的居住权成立或者消灭事由，增加居住权与所有权之间的平衡关系，有利于维护居住权与所有权人的权利。

2、居住权人与抵押权人之间的利益冲突

如果从设立时间的角度分析，并且以设立时间作为逻辑判断的依据，那么抵押权与居住权按照时间设立先后顺序就发生不一样的结果。具体来说，抵押权设立在先，居住权设立在后的，抵押权的实现后居住权消灭，抵押权的实现成为了居住权消灭的一个事由。反之，居住权在先，抵押权在后，抵押权在所有权转移的层面可以实现，但居住权不消灭，居住权享有居住权期限内继续占用、使用的权利。

譬如吉林省高院（2019）吉民申2842号民事判决书认定再审申请人虽因抵押取得房屋的所有权，但被申请人取得居住权在先，再审申请人未尽到审慎注意义务，未了解该房屋的占有、使用情况，因此不能对抗被申请人对房屋所享有的居住权。

3、居住权人与执行人之间的矛盾

执行人与抵押权人有一定类似，区别点在于执行人执行被执行人的财产属于非登记要件，且执行事项的往往在居住权之后发生。假设不从违规设立居住权的角度出发，执行人在执行该房产时候，是否需要考虑居住权人的问题。从债权执行可以执行被执行人唯一的房产角度出发，执行原则为在保留被执行人一定生活支出的情况下可以执行。因此，执行人在执行有居住权的房产的所有权情形下，可以保留居住权效力，居住权只影响拍卖变卖的价格，并不影响执行权的实现。

江苏省无锡市昌荣纺织印染面料有限公司与牟平纯等承揽合同纠纷执行案中，昌荣公司在执行程序中作出承诺，其取得84 号房屋后保证被执行人继续居住直至被执行人死亡或自愿交出房屋，不收取租金等，确保被执行人原有的居住条件不受影响。该案件虽发生在《民法典》颁布之前，但具有民间居住权与执行权矛盾情况下的有利借鉴。执行法院在保证被执行人原有居住条件下，执行法院对房屋作出有限制条件的处置，不违背法律规定的立法精神。

4、居住权与住宅买受人的利益冲突

有居住权的房屋在所有权转移过程中会存在一定的价值减损，并且设立的居住权不会因为所有权的转移而消灭，买受人往往在此种情况下是经过慎重思考下才会承受该房产的所有权。

如果存在买受人的情况下，居住权人是否对房屋在同等情况下的优先购买权呢？答案是的。其二，在买卖不破租赁的规则中也出现了另外情形，由近亲属作为房产的买受人情况下，居住权人为非亲属关系，是否居住权人优先于近亲属买受人呢？笔者认为，因采用近亲属优于居住权人的的买卖关系的观点，从原房屋所有权人设立居住权的事由分析，房屋所有权人如果处于照顾弱者角度，那么可以直接将房屋以买卖形式转让被居住权人，但原房屋所有权人并未采用此种方式，因此从逻辑角度可以得出近亲属优于居住权人的的买卖关系的观点。

5 、居住权的房屋灭失后居住权保护的矛盾

居住权为设定在他人房屋上的用益物权，以作为物权客体的房屋存在为前提条件。如设定居住权的房屋被拆除，该房屋灭失，设定在该房屋上的居住权亦因设立基础灭失而消灭。居住权人的地位类似于且高于长期公有房屋租赁的承租人，应当享受相同的政策福利。当设立居住权的房屋被国家征收拆迁时，如房屋所有权人被重新安置房屋，居住权人应当就新安置的房屋继续享有居住权；如房屋所有权人选择货币补偿方式，居住权人所应获得的补偿，双方签订的居住合同中有约定的，从其约定；无约定的，比照土地承包经营权人在征地补偿中享有的权利，居住权人亦应当享有获得房屋拆迁相应补偿的权利。

6、以遗嘱方式设立的居住权与其他权利的冲突

遗嘱方式设立的居住权是在遗嘱成立时设立，还是在登记时设立，民法典亦未明确规定。从居住权为用益物权的角度分析，其属于不动产物权，按照不动产物权的设立应当登记的原则而言，居住权应当以其登记于不动产登记簿上时设立。

众所周知，遗嘱在继承未发生时通常处于隐密状态，外人无从得知。那么买受人若取得有一遗嘱设立居住权的房屋时，应当保护遗嘱居住权人还是买受人或抵押权人的利益？虽然民法典没有明确规定遗嘱设立居住权的人必须是所有权人，但根据物权对世排他的特性，可以得出这一结论。如此，遗嘱设立居住权人在遗嘱尚未发生继承前，又对物进行处分的，应当认定为其以行为撤销了此前遗嘱设立居住权，以保护该房屋买受人或抵押权人的利益。

此外，随着老年社会的到来，雇请保姆来照顾老人是一种趋势。在这过程中，不能保证被照顾老人因为某种特别原因，而以遗嘱形式为保姆设立居住权。如果老人的继承人又不认可该遗嘱设立的居住权，以设立的居住权违背公序良俗为由要求撤销，则应如何处之？这些问题都需要在司法实践中予以探索完善。

四、《民法典》居住权制度的辩证分析

就居住权的功能而言，应当看到，我国居住权制度最基本的功能仍然是保障家庭领域内弱势群体的居住利益。要妥善处理居住权纠纷案件，可在正确理解居住权的物权性及其实际影响的基础上，结合当前立法，从以下几个角度进行辩证分析：

1、居住权设立的必要性出发

居住权设立主要在解决文化传统中住有所居的思想，并在一定程度上保护弱者，并具有一定的公益性特征。这一制度解决了现存的住房紧张这一重大问题，满足了许多老人想要把自己房屋留给妻子、保姆和以房养老等需要，保障了弱势群体的生存居住权益，有利于婚姻家庭的和谐与社会的统一稳定。

2、从满足生活居住需要角度出发

“满足生活居住需要”是居住权设立的目的，如果在居住权的实际执行中，居住权人并非满足生活居住而是其他需要，例如生产需要，已有自有住宅非必要居住权，那不应当成为居住权的设立要求。应该来说，基于居住权的立法目的，居住权人的“生活需要”应当是一个动态的范围。如果居住权人进入老年或出现其他需要照护而无法独自生活的情况，其生活需要范围应当包括对其提供必要照护的人的需要，相应的人员应当也有在房屋居住的权利，而他人无权干涉。

3、防止滥用居住权逃避债权的角度出发

在处理居住权纠纷的时候应当警惕利用居住权规避法律，特别是法律义务的情况。作为在房屋上设定的用益物权，居住权人可对抗房屋所有人、受让人和其他享有债权利益的人，加之当前对于居住权的终止等情形并未通过立法明确确定，可能出现恶意债务人利用居住权的前述特性侵害债权人利益的情况，进而可能给债务的履行以及法院生效判决裁定的执行造成障碍，在司法实践中应当警惕和识别这种情况。

总之，《民法典》中关于居住权的制度弥补了物权法当时想要加入居住权却没有成功实现的遗憾，一定程度上解决了特定群体的居住问题，保障了他们的利益，并充分实现了房屋的利用价值，提供了更多样化的房产利用方式，为司法实践提供了依据。但现实情况往往较为复杂，存在各类主体之间的矛盾冲突，如何去化解和解决矛盾还需要不但探索与实践。从“满足生活居住需要”的定位使得并不能对该制度的适用范围做出足够的确定出发，还需要司法实践者不断探索和发现，为居住权法律制度不断发展和完善提供辩证的依据。