预购买抵债房，需一次付清，但经咨询后，得知开发商并未取得预售许可证，不能立即签订购房合同，存在风险。特向专家请教：怎样避免风险，该房是否能购买？签订的订购合同（与开发商签订，现只向中介支付部分定金）是否有效？

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