请教关于房产交易的问题，我买的二手房，房产证是卖方名字，土地证是他养母名字，他养母已去世，他养母和他之间也没合法的领养手续什么的，房子当时就一协议，一直没过户，现在他耍赖不给过户，打官司我吃亏吗？能顺利过户吗？

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