和房主说好了是20万买他的房子。但房主说房子要明年5月才能到5年，如果今年买的话过户费要2万，得要我们全部出。如果明年买的话就能少1万的过户费，到时可以和我平摊。而现在我急着要买房住，所以想和房主签个合同，说先首付部分钱，先住着，到明年过户后再付余款，同时约定好如果有其他意外不能买卖房的话，得支付对方违约金。不知道这样做风险大不大？这样签合同有没有效？合法吗？怎样做才能充分保护自己的利益？

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