您好！我与2014年10月租下一商用房，租期8年，年租金千年各36万，后5年各38万。合同约定违约金为8年合同总价的10%。今年生意下滑，实在无法继续经营，我4月份找到房东要求10月退租。房东要我支付8年合同总价款的10%，大约30万的违约金。请问：1.我已付了3年的租金，后边5年我还没有使用，房主要我支付8年合同价款的违约金要求合法吗？2.还有他的房屋从建成后一直没有办下消防验收，前几年都是我花钱托关系办的我经营用的消防合格证，但今年加强了消防监管，没有房屋消防验收的批文，我的证件也办不下来。这个原因是否可以成为我退租的理由？？恳请律师您在百忙中尽快为我解答一下，，谢谢了！（合同当时也写了因动乱.暴恐事件等社会因素和政策.政治因素而造成不能履行合同的一方，不负违约责任，我这算政策因素吗？）

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