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律师你好，情况是这样的：我来北京这边工作的时候，在公司附近租了一个房子，合同签的是一年的。现在刚过了半年多，我一个北京的朋友因为要出国培训就让我免费住他家。所以我想把手头上的这套房子转租出去，但不太清楚房屋转租的法律规定是怎样的？

其他 2018-09-17 16:22 人浏览

共3位律师解答

您好，房子转租有以下法律规定：一、哪些情况下房屋可以转租并收取转租费承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。二、房屋转租是否有效承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。然而，问题在于：未经出租人同意，将租赁物转租给第三人，与第三人所订立合同的效力到底是无权处分所引发的效力待定合同还是有权处分的有效合同，应认定为效力待定的合同，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”按照该条规定，承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物，否则即是无权处分，如果出租人事后不追认转租合同效力的话的，该转租合同即为无效合同，自始不发生法律效力。因此，在我国限制主义模式下，未经出租人同意的转租行为虽然是非法行为，因为该行为违反了合同法的规定，但转租人与次承租人所签订的转租合同却是有效的合同，这样的结论似乎存在着矛盾，其实不然，非法行为并不必然导致合同的无效。合同无效通常指的是合同违反了法律和规的强制性的规定以及社会公共利益，但是《合同法》224条的规定，并不是法律的强制性的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条款具有任意性。非法行为，只是违反了法律的规定，包括任意性的规定和强制性的规定，违反了任意性的规定不会产生合同无效的法律后果。当然对转租合同还是有限制的必要性，主要体现在：1、转租合同的期限。转租合同的期限不能超过以租赁合同的期限，以防止原租赁合同到期但转租合同而没有到期导致原出租人收回租赁物的比较困难的情况出现;2、转租合同中对标的物的使用程度。转租合同所约定的对租赁物的使用致使租赁物危害(即正常使用所致消耗及损害)程度不能大于原租赁合同，以避免次承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于出租人的预期。因为出租人对承租人如何使用租赁物是有预期的，并把这样一种预期与租金的支付相联系。如果次承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于原承租人的预期，而租金却又没有增加，那就是对原出租人不公平。关于房屋转租费的相关法律规定是怎样的这个问题，首先小编想要告诉大家的是，并不是所有租赁的房屋都可以进行转租，必须要符合法律规定的一些条件，其次，我国法律还规定了转租合同的一些期限，不能够超过租赁的合同，最后，还有就是转租合同中需要规定对标的物的使用程度。

温志敏律师

2018-09-17 11:46
你好。根据我国《合同法》对房屋租赁买卖合同的相关规定，房屋的承租人对房屋进行转租的，应该事先经过房屋出租人的同意，否则，房屋承租人的转租以后的权利，不受法律的保护，而且，出租人可以因此解除两人间的租赁合同。

董国胜律师认证

2018-09-17 11:47

咨询我
1如果原合同有关于转租的约束条款则按合同约定履行 2如果原合同没有关于转租的条款，则转租须征得原房主的同意，否则，房屋承租人的转租以后的权利，不受法律的保护，而且，出租人可以因此解除两人间的租赁合同。

任彦斌律师

2018-09-17 16:22

如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。

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