房产买卖交易，房产已经过户，但是买家不付尾款。总房款27W已付13。交易过程中有两点瑕疵：1、合同写的15天内办证，我是老房子，手续挺复杂，办证延期了几个月（如果真追究有违约金）。2、合同签订前，说可以过户后贷款付尾款，交易时我才知道，老房子土地手续不完善不能贷款，而且有一笔土地出让金，但是我们这边有特殊政策，可以晚交，过户完成后的《不动产权证》备注：土地手续未完善。手续不完善的房子，不能贷款。现在买家以这两点为由，不付尾款。但是房产已经过户给买家了。土地出让手续，暂时没法办。《合同》付款方式：房产和土地过户后，买方2日内付清尾款，否则承担违约责任，3个月不付，另一方有权解除合同。虽然土地手续未完善，但是我已经把房产过户完成了，按照房地一体原则，国有土地使用权也完成过户了。只是没完成土地出让手续，而且是因为规划局这边不给做规划，所以国土局不给办土地出让。并不是我不想给他办，现在确实办不了。现在咨询：以对方不履行合同为由，起诉解除合同，要回房产？？还是起诉对方付尾款和违约金？我曾经口头许诺，给这套房产办土地出让，现在对方有我的电话录音。

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