您好，我母亲在2004年买了江门一套房产，一次性付清的，当时房子还处于按揭的状态，我们当时对此并不知情，也没有得到房产证。直到2018年我们发现房子的贷款一直没有还清，因此产生了21万的本金加利息的费用需要还给银行。于是凭借房屋买卖合同告了卖家，当时要付清21万贷款，我们才可以拿到不动产权证，而卖家又没有钱还，于是律师建议我们代为还清，并且签订了协议，卖家会在2018年12月31日之前归还这笔钱，但是现在仍未归还。请问这种情况起诉他，胜诉大吗？另外这套房子我们准备卖出去过户给别人，请问如果之后已经过户给他人，还可以起诉吗？

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