第一债务公司向个人借款，用另一个公司的房产进行抵押（这里只签了抵押合同没有公正没有过户，不知这个合同有效没），如果债务人不还会由第二方进行还款或是变卖房产，请问第一债务人和抵押房产的公司应该签什么样的合同，才能让第二个公司变成第二债务人，承担还款责任

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