房屋买卖合同已签(有两证的房改房)，我是卖方，在办理准售证的时候，测绘公司出据的测绘报告比原房产证少了12平米(原房产证是65平米，测绘只有53平米)，去房管局查了当年的备案，也是65平米，我如果暂时不办准售证就存在违约(因为合同规定要在15天内办好准售证)，如果按53平米办准售证，中介也说我违约(并且在我不知情的情况下他们还录了音，因为我也不懂，我认为测绘的面积应该与原房产证一致，如果不一致至少差别也不会太大)。我认为我提供的房产证真实有效，面积不符也不是我造成的，希望三方协商重新商谈价格，谈不成大不了他不买我不卖，我退他定金就行了，但中介和买方都不同意，要我给予他们赔偿。我的问题是第一，我是否有责任补偿中介和买方？第二，我是否需要先办准售证？

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