我有一宗房地产（有土地使用权无房产证市值约四五十万）转让，买方欲付几万定金先过户，待办理房产证后贷款一次性支付。买方为值得相信的熟人。请问：如何签订比较稳妥的协议？如违约责任，第三方（证人）的责任如何界定为妥？谢谢。

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