本人购买房屋时五证不全，只有购房意向书，协议面积90.3，并按照此面积交款，交房后开发商出具的书面文件注明为90.18，并退还0.12平米的差价。最近五证齐全后在办贷款，让签订一个房管局的产权备案合同，合同约定面积变成了87平，后附加几张纸写的是90.18平，且没有相关测绘机构的签章，开发商一直含含糊糊说不清。如上情况，请问是否应该以产权登记面积为准？开发商是否应该退还三平米的差价？

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