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文贸公司诉贺某违反租赁合同案

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2019-04-22 15:14

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【案情摘要】

某市文贸公司因扩大经营需要，欲租借本市市民贺某的一座临街房屋。经双方协商约定：租期为3年，租金按季支付，文贸公司用此房只能用来经营文化用品。合同签定后，贺某按合同规定对房屋进行了装修，并按时交付文贸公司。文贸公司也按合同约定支付了第一季度租金。两个月后，贺某因经营饭店资金不够，向朱某借款20万元，期限1年，并以出租给文贸公司的房屋作抵押。此后的近1年，由于贺某经营不善，饭店濒临倒闭，贺某的还款期限到了之后，因资金紧张无法还款。朱某催讨无果，遂根据借款协议行使了抵押权，要求文贸公司搬出租借贺某的房屋。文贸公司得知后，及时将此事告知贺某，并向法院起诉，要求法院保护其所租房屋的使用权。

【法律分析】

本案中贺某与朱某在借款协议中约定的房屋抵押权是否有效呢?要解决这一问题，就涉及到《合同法》中规定的出租人对租赁物的权利瑕疵担保责任。

所谓权利瑕疵担保，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用、收益。在租赁合同中，出租人没有将租赁物交付承租人使用、收益，或者租赁物因受用益权的限制，承租人事实上不能进行使用、收益时，就会产生权利瑕疵担保责任。

《合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”“第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”由此可见，在发生出租人权利瑕疵担保责任的情况下，承租人享有请求减少租金或不支付租金、解除合同的权利。

根据《合同法》第二百二十八条的规定，租赁物权利瑕疵担保责任的构成必须具备以下几个要件：

(1)须有第三人就租赁物向承租人主张权利，如果第三人不向承租人主张权利，即使租赁物上存在第三人的权利，也不发生权利的瑕疵担保责任问题。

(2)第三人主张的权利在事实上妨碍承租人对租赁物的使用收益，并且应为所有权或用益物权，因为这两类权利是对标的物的使用价值有支配的实体权利，如果第三人的权利得到满足则承租人不能对租赁物使用、收益。第三人仅主张标的物上存在担保物权的，由于不妨碍承租人对租赁物事实上的使用、收益，不发生出租人的权利瑕疵担保责任。但是在第三人主张担保物权的实现时，由于涉及到实体意义上对标的物的处置，则可能发生出租人的权利瑕疵担保责任。

(3)第三人主张的权利必须发生在租赁物交付前，若第三人主张的权利发生于租赁物交付后，则承租人的租赁权具有对抗第三人的效力，虽有第三人主张权利，也不妨碍承租人对租赁物进行使用收益，也就不发生出租人的权利瑕疵担保责任。

(4)承租人在订立合同时不知租赁物上存在权利瑕疵。若承租人在合同订立时明知有权利瑕疵，而自己自愿承担了第三人主张权利的风险，此时出租人不负瑕疵担保责任，也就是说出租人不对因第三人主张权利而使承租人受到的损失负赔偿责任。

(5)承租人必须将租赁物上的权利瑕疵及时通知出租人。如果是因为承租人没有及时通知致使出租人能够救济而未能及时救济的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任。承租人因为自己未能履行通知义务而影响其要求出租人减少租金或不支付租金的权利。

综上所述，本案例中贺某作为房屋的所有人，有权就该房屋设定用益物权，同时还可以就该房屋设定担保物权，但由于朱某就此房屋行使抵押权，使得承租人文贸公司对该房屋用益物权的行使受到阻碍，出租人贺某就此承担租赁物权利瑕疵担保责任，赔偿文贸公司因无法对租赁物使用、收益所受的损失，同时文贸公司也有权要求减少租金或免除租金。

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关联法条

《中华人民共和国合同法》第两百二十八条