李xx、郭xx房屋拆迁补偿纠纷一案

　　广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　(xxxx)佛中法民一终字第xxxxx号

　　上诉人李xx、郭zz因房屋拆迁补偿纠纷一案，不服佛山市三水区人民法院(2003)三法民壹重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许暖安担任审判长，代理审判员刘建红、陈治艳参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　原审法院认定：1995年12月21日，原三水市人民政府以(1995)348号批复同意由xx公司对旧城区xx路18——26号公产房进行征迁改造。李xx的房屋座落于三水区西南镇xx路19号之2，共四层，总面积369.933平方米，属征迁改造的范围。1999年1月15日，xx公司与郭zz签订了《合作兴建销售天桥商业广场合同书》，约定双方合作项目的内容为“对西南镇旧城区位于xx路西南市场西门至西南影剧院正门西侧全长73m，规划进深 10m，730㎡范围之内旧建筑物进行拆迁改造……该商场建筑面积3200㎡，建筑费用(含报建费)约300万元。”，合作形式和条件为：“……本着平等互利的合作意愿，与乙方(郭zz)共同完成本项目……在符合全部条件下，乙方分期以本合同约定的方式向甲方支付拆迁费210万元，利润200万元共410 万元……本项目的销售所得全部归乙方所有……甲方(xx房产)对原拆迁户的安置在本幢商场，仅限于地铺287㎡即8-12轴(287㎡)，另首层南边(市场口)图纸12至13轴的边仓开间划归甲方作安置房处理，而原来设计的梯间建在背后，为此增加面积部分，由甲方补造价……。”

　　1999年6月22日，李xx与xx公司就拆迁李xx上述房屋签订《房屋拆迁、补偿安置合同书》。该合同约定：xx公司拆迁李xx房屋后，由xx公司在拟建的“天桥商场”二楼(详见附图)补偿安置八间商铺共176.1679平方米给李xx，其余面积按1600元/㎡作价补偿即310024.16元，并以每月2376元的周转房租金补偿李xx。补偿安置的商铺应于2000年3月30日竣工交付，如不能在规定的时间内将铺位交给李xx使用，则每天增加补贴 150元，直至交付使用为止，铺位全部用卷闸门，等等。合同书所指的附图是以1999年4月的设计图为主要依据，附图显示占地建筑面积为952.50㎡，商铺首层正面邻西南市场西门建楼梯通上二楼，二楼商铺有走道，二楼后面有通道通向楼梯口，通道内李xx铺位的两端有门。

　　1999年7月，天桥商场报建核准的占地建筑面积为685.70㎡，建筑长度由草图确定的73米变为71.4米。按核准的设计图纸，天桥商场建成后，商铺首层正面没有楼梯，将原设计的楼梯改为商铺，楼梯改为经西南市场西门的楼梯搭天桥连接商铺二楼，二楼商铺后面没有通道。之后，被告在未通知李xx的情况下，以修改过的图纸施工。

　　1999年12月29日郭zz与xx公司签订《关于xx公司天桥商场楼盘合作经营合同的结尾补充协议》，约定：……甲方应将该项目中的销售楼盘全部划归乙方名下，拆迁户、回迁户中规定的面积标的位置除外，详见原合同及附图……。

　　2000年6月19日，天桥商场竣工通过综合验收合格。同年6月23日，xx公司委托西南法律服务所通知李xx办理商铺的交接手续，该所于当日下午5时电话通知李xx，6月26日李xx到该所，经协商，李xx认为所建商铺与原约定不符，拒绝收楼。

　　李xx已收作价补偿款310024.16元。本案在处理过程中，李xx已收违约金18000元。2001年1月19日，xx公司按约定补偿了李xx八间铺位，该八间商铺的套内建筑面积为140.30㎡.另外，原设计作梯间的地方，经修改后作商铺，商铺面积17.05㎡，由被告出售给冼汉辉、关秋凝，出售价 323950元。同时，由于核准施工的图纸取消了二楼商铺后面的通道，故二楼商铺的通道依消防法的规定，两端不能安装闸门。

　　另查明，现天桥商场已没有可回迁的商铺。而被告所出售的二楼商铺，最高价是8893.28元/平方米，次高价是8421.85元/平方米;最低价是3800元/平方米，次低价是7026.42/平方米。被告补给李xx的周转房租金至2000年6月。

　　原审法院认为：李xx与xx公司签订的《房屋拆迁、补偿安置合同书》，是在双方平等自愿的基础上签订的，符合国家的法律规定，是合法有效的合同，双方应全面履行。根据合同的约定，被告应安置李xx商铺176.1679㎡作回迁，但由于被告所安置回迁的商铺有30多平方米是走道，消防部门不同意加装卷闸，使走道变成公共通道，从而造成李xx回迁的实际面积比合同约定回迁的面积少，对此被告应按约定补偿足够的面积给李xx，并应负违约责任。由于xx公司已没有可供足够的商铺给原告，故只能作价补偿。作价补偿的单价可参考被告出售二楼商铺的单价酌情确定。xx公司与李xx签订《房屋拆迁、补偿安置合同书》时，言明所建商铺xx路正面有楼梯，后xx公司报建时，经最后审批改变了原设计，但xx公司并未告知李xx，故xx公司应负违约责任。因此而导致李xx二楼的商铺价值降低，xx公司应予以赔偿。赔偿金额可根据本案的实际情况酌情考虑。xx公司虽然在2000年6月23日通知李xx办理商铺的交接手续，但由于被告所交的商铺不符合合同约定，李xx拒收，应视为被告未有交付。2001年1月19日，李xx在交付的商铺不符合合同约定面积的情况下，同意接收安置的八间商铺，故被告延迟要铺位的时间应计算至此，即延迟交付铺位的天数为295天，为此被告付违约金295天×150元/天=44250元。双方协议约定甲方以给付周转房租金方式补偿乙方，至新楼交付为止，该约定无违反法律规定，故李xx请求被告立支付周转租金合法，予以支持。李xx请求被告支付延期交 35.8679㎡铺位的违约金每月916元，从终审判决2001年3月26日起算至安置回迁使用之日止。由于被告已承担双方约定每延期一天支付违约金 150元的违约责任，故李xx请求无理，不予支持。郭zz与xx公司合作兴建天桥商场，亦即郭zz是该商场的开发商之一，故其对被拆迁户而言，与xx房产的权利义务是相同的。郭zz辩称与本案无关，无事实依据，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十四条的一款的规定，审委会讨论决定，判决如下：一、三水区xx房地产发展有限公司已交付给李xx的位于三水区西南镇xx路17号天桥商业广场二楼编号为213、214、215、216、233、234、235、236套内面积共为140.30平方米的八间商铺归李xx所有。二、三水区xx房地产发展有限公司、郭zz作价补偿李xx铺位回迁面积差额285440.22元[7959.85元×(176.1679㎡-140.30/㎡)].三、三水区xx房地产发展有限公司、郭zz支付李xx违约金44250元(295天×150元/天)，扣除已给付的18000元，三水区xx房地产发展有限公司、郭zz应支付李xx违约金26250元。四、三水区xx房地产发展有限公司、郭zz补偿李xx周转房租金16632元(2376元/月×7个月)。五、三水区xx房地产发展有限公司、郭zz赔偿李xx经济损失300000元。六、上述二、三、四、五项，三水区xx房地产发展有限公司、郭zz共支付李xx 628322.22元。该款于本判决生效之日起十日内给付完毕。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三水区xx房地产发展有限公司、郭zz对上述债务负连带清偿责任。七、驳回李xx其他诉讼请求。一审案件受理费17556元，测绘费160元，由李xx负担1400 元，三水区xx房地产发展有限公司、郭zz负担16316元。二审案件受理费15100元，由三水区xx房地产发展有限公司、郭zz负担。[page]

　　李xx不服原审法院判决，向本院上诉称：一、一审只判决xx房产和郭zz赔偿经济损失30万元没有依据。1、李xx经济损失巨大。1999年6月22日，李xx与xx房产签订《房屋拆迁、补偿、安置合同书》，双方明确约定回迁的二层铺位旁应建有一直上楼梯。在此情况下，李xx同意放弃回迁首层商铺，而全部改在二层。但xx房产和郭zz却隐瞒事实，将该楼梯撤销改为商铺，致使李xx的二层商铺客流减少而成为死角，黄金铺变成垃圾铺。这必将导致李xx的经济损失是长期而巨大的，30万元不足以弥补损失。2、李xx的损失可依法评估。根据法律规定，商业用土地使用年限为40年，而李xx的二层铺位是否有直上楼梯的损失差价亦是可以评估确定的。但一审法院却在既没有作任何评估，又没有任何事实依据的情况下，作出赔偿30万元的判决，没有事实和法律依据。为此，李xx请求二审法院对李xx损失依法委托有关机构进行评估，作出公正处理。二、对xx房产、郭zz延期交35.8679平方米铺位违约金每月916元不予支持错误。1、xx房产、郭zz没有重复承担违约责任。2001年1月19日，原审二审期间，在法院调解下，李xx同意接收二层八间商铺共140.3平方米。此前其延期共295天，以150元/天计应承担违约金44250元。收铺后，xx房产和郭zz仍有35.8679平方米商铺没有交付。为此，原二审判决xx房产按每月916元计至回迁时止继续支付违约金。可见，xx房产、郭zz所承担的违约责任属前后两个阶段、两个部分，互相不矛盾也不重复。2、xx房产支付违约金符合公平原则。李xx收铺后，均xx房产、郭zz对于延迟交付140.3平方米商铺的违约责任即已停止，不再计算。但其迟延交付35.8679 平方米商铺的事实仍在继续，李xx的经济损失亦继续存在。故要求xx房产每月支付租金916元至付清作价补偿金止，合情合理合法。一审法院认为xx房产、郭zz重复承担违约责任没有事实和法律依据，判决错误。三、一审法院认定xx房产、郭zz为合作关系承担连带清偿责任正确。1、合作开发建房属实。 1999年1月15日，郭zz与xx房产签订《合作兴建销售西南镇天桥商业广场合同书》，其中的三条第三款的一项约定：“甲方向批准立项，拆迁的政府部门上报乙方为本项目的合作者和出资者。”该条款明显将双方的关系确定为合作关系。2、郭zz权利义务明确。根据合同的三条、第四条，均详细约定了郭zz应承担的义务和享有的权利。而且在天桥商业广场项目建成后，其得到并出售了该商业广场的大部分商铺，获取了丰厚的利益。因此，郭zz和xx房产共同经营、共担风险，系合作开发建房，一审判决郭zz承担连带清偿责任，认定事实清楚，判决正确。综上所述，一审法院判决赔偿30万元没有事实和法律依据，其认为xx房产、郭zz已承担违约责任而对每月916元违约金不予支持错误。请求：1、撤销一审判决第五项，经评估后依法改判;2、依法改判xx房产、郭zz支付延期交35.8679平方米铺位违约金(自2001年3月26日起按每月916元计算至支付作价补偿金止)给李xx;3、判令xx房产、郭zz承担本案诉讼费用。

　　郭zz对李xx的上诉答辩如下：李xx要求郭zz与xx房产承担连带责任没有事实和法律依据。郭zz与xx房产虽然有一份合作协议，但是郭zz和xx房产并没有按照协议履行，xx房产没有将郭zz作为项目合作者上报给有关部门，事实上郭zz和xx房产从来没有对天桥商场进行过合作或合伙，所以原审法院判决确认郭zz承担连带责任没有事实和法律依据。原审判决xx房产赔偿30万元给李xx没有事实和法律依据。

　　郭zz不服原审判决，向本院上诉称：一、郭zz并没有同xx房产合作兴建天桥商场，郭zz并非天桥商场地开发商;一审法院认定郭zz与xx房产合作，是天桥商场的开发商无事实根据，因此，一审法院判决郭zz的债务承担连带责任不当。对此，二审法院应予以纠正。1、郭zz与xx房产的所谓的“合作”，既不是合伙，也不是联营，双方并没有共同投资，没有共享盈亏、共担风险的约定和事实。根据法律规定，郭zz对xx房产的对外债务不应承担连带责任。2、本案是房屋拆迁安置、补偿合同纠纷。《拆迁、安置、补偿合同》的双方是李xx和xx房产，郭zz在该拆迁补偿合同中没有当事人的地位，且在郭zz与xx房产签订的《合作合同书》第三条第四点规定：“对被拆迁人地补偿、安置及由此产生地纠纷、所涉裁判及所需任何费用，均由甲方自主处理和承担全部责任。”显见，郭zz与xx房产并无对拆迁补偿事宜进行合作。据此，因拆迁、安置补偿产生地权利、义务关系均只能由xx房产公司承担，与郭zz无关。3、郭zz与xx房产签订地《合作合同书》表面虽有“合作”的字眼，而该份“合同”的实质内容并非是合作和合伙，实质是郭zz向xx房产一次性支付410万元后，取得天桥商场的施工承建权。在具体的施工承建中，郭zz与xx房产并没有合伙分享盈亏，xx房产也没有按照“合作合同”第三条第一、第三点的规定将郭zz向有关部门上报郭zz为合作者和出资者。所以，对李xx因拆迁补偿引起的纠纷郭zz无任何责任，对xx房产因拆迁补偿引起的债务郭zz也不应承担连带责任。二、一审法院判决赔偿力30万元经济损失无事实根据，亦无法律依据。判决书中已判xx房产支付了违约金。故一审判决xx房产赔偿30万元不当。请求：1、撤销一审判决第五项;2、撤销一审法院(2003)三法民壹重字第1-1号关于郭zz承担连带责任的判决，改判郭zz对债务不应承担连带责任。

　　李xx对郭zz的上诉答辩如下：郭zz没有在天桥商场合作报建中没有其名字是因为有关部门的原因，房地产开发必须是企业而不能是个人，所以xx房产无法将郭zz作为项目合作方进行上报，对此，郭zz本人也是清楚明白的。xx房产和郭zz实际上是履行双方签订的合作合同书。郭zz参与了天桥商场的拆迁和施工建设，并有实际开办天桥商场的行为，所以郭zz的代理人的陈述是虚假的，没有事实依据。郭zz和xx房产合作开天桥商场是事实，其双方后来签订的所谓借款协议只是为了逃避郭zz的个人责任。关于30万元赔偿问题，李xx认为双方签订的补偿协议中约定铺位是有直接的楼梯上去的，而事实证明郭zz为了牟利将楼梯改为商铺，而李xx由于没有直接上行的楼梯使得商铺成为死角，使商铺的价值无法达到预期，这个损失是可以计算出来的，且经有关专业人士评估，这个损失也已经超过了30万元。所以请求法院依法判决。此外，根据2001年4月19日在原审法院举行的听证会上，xx房产的法定代表人在会上做了详细的交代，其表示在和李xx签订拆迁补偿合同时，楼梯改作商铺时没有经过其的，纠纷产生是因为郭zz擅自把楼梯改作了商铺，而且销售的款项全部归郭zz所有了，其没有款项来赔偿了。1999年1月22日，xx房产和李xx签订房产拆迁安置和同时，郭zz也是以合作者的身份参与了协议的签订，到过李xx家中商讨协议事宜的，并且是以主要的决策人的身份出现的。[page]

　　xx公司在本院审理过程中没有作出答辩。

　　在本院审理过程中，李xx提交了如下证据：

　　1、三水区人民法院报告，拟证明该报告已经明确了郭zz与三水房产的合作关系以及郭zz将讼争楼梯改作商铺并销售获利;

　　2、《市场开办登记申请表》、《申请书》、《市场登记证》，拟证明2000年6月22日郭zz与三水房产依合作合同共同开办天桥商场;

　　3、水费通知单及用电历史清单、委托书，拟证明天桥商场实际由郭zz经营管理。

　　4、李xx收铺前后水费通知单，拟证明李xx实际是从郭zz接收回迁商铺，郭zz与xx公司合作属实。

　　5、(1999)三法行初字第6号原三水市人民法院行政裁定书，拟证明郭zz提出的改变房地产权房屋用途的问题，xx公司已提出行政诉讼，但其已以xx公司、三水市房地产管理局以及李xx达成共识为由撤诉。

　　在本院审理过程中，郭zz提交了如下证据：

　　1、佛山市建设工程规划许可证报批表、佛山市用的规划许可证报批表、国有土地使用权出让合同，拟证明xx公司上报项目时违反约定没有将郭zz作为项目的合作方上报，也没有将郭zz作为土地使用权的受让方。

　　2、天桥商场建筑合同变更协议借款合同，拟证明xx公司与郭zz对合作兴建销售西南镇天桥商业广场合同书进行了变更约定，郭zz已不是建设项目投资方或合作方。

　　3、三水市建设安装工程承包合同，拟证明xx路天桥广场实际上是郭zz以广东省三水市第一建筑集团有限公司的名义承包施工的。

　　4、购房发票、户口薄，拟证明因xx房产不能按期归还借款，xx房产以期开发的商品房抵债出售给郭zz，郭zz与xx房产公司之间不是合作关系，而是借贷关系。

　　5、xx路旧区改造意见和规划图，拟证明李xx安置铺位原政府规划的通道为3米，后政府变更规划要求xx房产扩充5米，以便消防车通过，使走道变成了公共通道，从而使李xx的回迁面积减少，郭zz不是建设项目的合作方或拆迁方，仅是项目施工方。

　　6、粤房字第1326847号房屋所有权证书，拟证明李xx房屋最初领证时的用途为住宅，故只能按照住宅用途给予补偿。

　　7、三水县西南镇人民政府复文，拟证明李xx在申请重审时，并无申请改变房屋和土地用途，且西南镇人民政府在第三点批复中明确要求：李xx须服从今后城市建设规划，如城建规定需要拆迁，只能按现状“平房”补偿。批示中也强调“同意变更发证，”住宅“按规定收费。

　　8、变更登记审批书、变更后的房屋产权登记证书及房屋拆迁许可证，拟证明李xx未经批准擅自改变土地使用权用途，即将“住宅”改为“商用”;96年实行两证登记分离制，故土地使用权的用途性质只能以土地管理部门核准登记的为准，三水市房地产管理局在“土地情况”一栏将土地用途登记为“商住”系登记错误。变更登记的时间发生在1996年7月24日，而1996年3月19日李xx的房屋早已列入拆迁范围。

　　9、土地登记审批表及国有土地使用证，拟证明李xx被拆迁房屋的土地使用权性质到拆迁时止，一直为住宅。李xx变更土地用途没有得到土地管理部门的批准。

　　10、国务院发布的《城市私有房屋管理条例》、三水市政府发布的《安置补偿暂行实施细则》，拟证明在旧城区改建过程中，凡属私人住宅改变为店铺的，征用拆迁时只作住宅房拆迁及补偿安置，不作店铺补偿安置，同时，拟证明按照法律规定拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得改变房屋和土地用途。

　　经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

　　本院另查明：1989年1月26日，所有权人为李xx的粤房字第1326847号房屋所有权证书反映，座落于“三水县西南镇xx路19号之二”的房屋为住宅。三水县西南镇人民政府(89)镇府城建字第127号复文反映，李xx于1989年5月要求于上述地址新建楼房。西南镇人民政府在复文第三点明确：服从今后城市建设规划，如城建规定需要拆迁，只能按现状四层平房补偿，超出部分不作计算补偿。三水市国土局的1995年土地登记审批表及1996年5月30日国有土地使用证反映，上述地址的土地使用权的用途为住宅。

　　1996年7月24日，三水市房地产管理局颁发了变更登记后的李xx上述房屋的所有权证，该证上登记建筑面积为369.933平方米，其中住宅为 193.765平方米，“土地情况”一栏中的用途登记为“商住”。xx公司是于1996年3月19日取得房屋拆迁许可证的。

　　1999年9月16日，郭zz与xx公司签订借款合同，约定就郭zz为双方合作合同支出的210万元及报建费49.5万元，合计259.5万元改作xx公司向郭zz的借款，期限六个月，利息按银行同期贷款利率计算。1999 年5月26日，xx公司(原告)因与三水市房地产管理局(被告)、李xx(第三人)撤销房地产权证及确认房屋用途为住宅纠纷一案，向原三水市人民法院提起行政诉讼。1999年6月23日，xx公司“以我公司和被告及第三人就该纠纷已达成共识”为由向原三水市人民法院申请撤诉。1999年7月5日，原三水市人民法院作出(1999)三法行初字第6号行政裁定，准许xx公司撤回起诉。

　　在本院审理过程中，李xx及郭zz均提供了新证据，本院也组织了当事人进行质证。因当事人对对方提供的证据均没有确认，本院结合当事人的陈述及提供的证据确认本院以上查明的事实。

　　本院认为：本案属房屋拆迁补偿纠纷。当事人的争议焦点主要是李xx拆迁补偿标准、可取得的赔偿数额以及郭zz是否应承担责任。

　　关于李xx应拆迁补偿标准以及可取得的赔偿数额，从李xx的房产所有权证登记情况来看，该房产原为住宅，后变更为商住，而xx公司虽对房屋登记有异议而提起行政诉讼，但后其又以已与房产管理部门、李xx达成共识而申请撤诉，故可认定xx公司对该房产的登记状况应当知情。在此情况下，xx公司仍与李xx签订《房屋拆迁、安置补偿合同》，约定以商铺标准补偿及安置，其意思表示是真实的，该合同的内容符合法律规定，应予保护。故郭zz提出李xx拆迁补偿只能按住宅给予补偿的主张，本院本院不予支持。xx公司未按约定安置商铺，其行为属违约，应承担相应的违约责任。因xx公司未按面积补偿商铺，且无法实际履行，故应补偿相应的损失。原审判决参照以与安置房屋同一楼层的商铺转让的平均价格作为计算损失的依据，其依据充分，本院予以支持。李xx虽然对安置商铺的面积有异议，但在纠纷处理过程中仍接受了安置的商铺，而对于不足面积部分，因已不能实际履行，原审判决也已确定可以取得损失补偿，因此李xx仍主张其收铺之后的面积不足部分的违约金没有事实依据。此外，李xx主张不足面积部分的违约金应当按照每月916元计算，但未提供证据证实，且双方对延迟交付的违约金已进行了约定，故李xx的相应请求因依据不足，本院不予支持。李xx上诉主张因楼梯改变位置而遭受的损失，但未能举证证实其损失的数额，亦未在一审期间申请对此进行评估，故原审判决认定其可获得赔偿30万元，本院予以支持。[page]

　　关于郭zz在本案中的民事责任，从郭zz与xx公司签订的合同来看，郭zz负责拆迁费用及负责承建等，而部分房屋由郭zz负责销售，收入由郭zz所有。故双方约定的合同内容实际是共同开发房地产。在上述合同签订后，xx公司与李xx签订了关于拆迁及补偿的合同。因xx公司与郭zz为开发项目的合作双方，故其在对外签订拆迁补偿合同时实际亦代表了郭zz，xx公司的行为并不是其独立于郭zz之外的经营行为。虽然郭zz不具备房地产开发的主体资格，其与xx公司签订的共同开发房地产合同属无效合同，但导致该合同无效的过错主要是在于郭zz及xx公司，郭zz及xx公司因履行开发合同而给他人造成损失的，应当承担相应的民事责任。虽然郭zz与xx公司又签订了借款合同，其目的是变更双方约定共同开发房地产的内容，但该借款合同发生在上述拆迁补偿合同签订后，其不能以内部发生的后行为对与涉及他人的前行为产生约束力。故关于郭zz提出的其不是《房屋拆迁、安置补偿合同》的签订者以及其与xx房产已经变更了合作关系其不应当承担赔偿责任的主张，本院不予支持。

　　综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费17556元，李xx负担8778元，郭zz负担8778元。

　　本判决为终审判决。