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购买二手房要慎重交纳＂定金＂

法律快车官方整理

2019-03-12 10:56

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在二手房交易当中，“定金”永远是争议的焦点。就通过中联地产进行的二手房交易当中，有部分纠纷就是因为“定金”而起。

不久前，张某与李某签订了一份房屋买卖合同，约定由张某将其位于市区的一处房产(当时尚未取得产权证书)以130万的价格卖给李某，李某交付定金10万元，约定：如张某违约，则必须向李某双倍返还定金，如李某不买此房，视为违约，无权要求返还定金。张某的义务是保证向李某出售的房屋产权明晰，无抵押，无债权、债务关系。出售后发现上述问题一律由张某负责。李某的义务是支付10万元定金，在办理房屋产权过户手续同时，向张某一次性结清房款等。签订合同过程中，张某向李某提交起于2004年10月同开发商签订的商品房买卖合同以及购房的相关手续。其后李某交付定金10万元。合同签订后，张某不愿出售该房产。

因调解不成，李某将张某起诉至法院，要求张某交付房屋，并双倍返还定金20万元。张某的妻子王某作为第三人参加诉讼。法院最终判决张某履行合同，即交付房屋，办理产权转移登记，撤销了要张某双倍返还20万定金的判决。判决后双方表示服判，合同顺利履行。

【律师分析】

本期律师中联地产集团大武汉区首席律师汪沁

在二手房交易当中，“定金”永远是争议的焦点。就通过中联地产进行的二手房交易当中，有部分纠纷就是因为“定金”而起。

我国《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

在设有定金的情况下，债权人享有主债权和定金担保权，在债务人有根本违约情况时，债权人可以选择要求债务人继续履行主债务，或要求行使定金担保权。但如果选择要求继续履行主债务，而最终债务得到履行，则合同的履行情况由“不履行”变为“履行”，定金罚则的适用条件已不具备，不可以再要求适用定金罚则。如果选择要求适用定金罚则，那么就相当于债权人接受了合同目的不能实现的事实，放弃了要求债务继续履行债务的权利，免除了债务人继续履行的责任。因此，继续履行的结果，与定金罚则的适用条件互相冲突;适用定金罚则的结果，与继续履行的权利要求相互冲突。

因此，购买二手房，一定要慎重的交纳“定金”，要知道，“定金”不等于“订金”，一旦交纳了“定金”，则表示这套交易已经合法有效，若单方面毁约，一般情况下，“定金是不能退还的”。

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什么是二手房

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

哪些二手房可出售

根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;集资合作建设的住房;按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。

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关联法条

《中华人民共和国担保法》第八十九条

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