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不动产查封与公示的冲突与解决

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2020-07-03 19:30

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[案例]

　　甲公司与乙公司于1993年签订了房屋买卖合同，合同约定，甲公司购买乙公司房屋一栋，房屋总价款208万元。合同签订后，甲公司按照约定支付了全部购房款，乙公司也于1993年交付了房屋，甲公司使用该房屋至今，但该房屋一直未办理过户登记。乙公司于2004年7月才取得了房屋所有权证，并于2007年6月将房产证原件交付给甲公司。2007年6月，甲公司向法院提起诉讼要求乙公司办理房屋过户登记。此案在诉讼过程中，第三人李某申请参加诉讼。李某主张，2005年5月李某曾起诉乙公司，要求乙公司向其支付拖欠的货款152万元，并申请查封了本案所涉房屋，法院也已作出了查封裁定，现李某已向法院提起申请强制执行，故该房屋拍卖或变卖后应优先用以实现其债权。

[分歧]

　　对于该案，有两种意见：

对于迟延办证并非因甲公司未缴纳契税、未提供相关资料等原因所致，也就是说，甲公司对于迟延办理过户登记并无过错，故法院的查封违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》），应裁定解除查封，支持原告的诉讼请求。

　　另外一种意见认为，根据物权法第九条的规定，不动产物权变动采登记生效主义。乙公司虽然将房屋交付给甲公司，但并不产生物权变动的效力，房屋的所有权仍然属于乙公司。甲公司对房屋的占有并不具有公示性，不具备对抗第三人的效力，因此，第三人的主张是成立的，应依法驳回原告的诉讼请求。

[评析]

　　笔者认为，该案涉及到不动产的查封规则与物权公示原则的冲突问题。造成冲突的原因是《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段与物权法第九条的矛盾，由于物权法实施以后，《查封、扣押、冻结财产的规定》并没有废止，因此，这种冲突将会继续存在。那么，应当如何处理二者之间的矛盾呢？笔者认为，处理二者之间的矛盾，应当区分物权法实施之前还是实施之后，对于物权法实施之前的法院查封仍然要按照《查封、扣押、冻结财产的规定》予以处理，对于物权法实施之后的法院查封，应当按照物权公示原则，《查封、扣押、冻结财产的规定》中与物权公示相矛盾的规则不再适用，即《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段应废止。

　　持上述观点的理由：

一、法不溯及既往，物权法同样也不具备溯及既往的效力，故对本案应根据行为当时的法律及司法解释予以处理，本案中对于房屋的查封是在2005年5月，当时物权法尚未公布实施，法院对于涉案房屋的查封当然应按照《查封、扣押、冻结财产的规定》予以处理。由于本案中对涉案房屋的查封未完全按照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即在没有认定甲公司对未及时办理过户登记存在过错的情况下就予以查封，因此该查封不当，应当予以解除。

　　二、物权法实施之前，对于不动产的物权变动，虽然在理论与司法实践中也采纳登记生效主义，但是毕竟没有明确的法律规定，且《查封、扣押、冻结财产的规定》是人民法院司法实践经验的总结，符合公平原则，有利于相关案件的妥善解决，因此，应按照《查封、扣押、冻结财产的规定》来处理。但是，由于法院的查封属于“活封”，房屋的现实占有人并不能及时知道房屋被查封，进而提出异议，法院自然也就不能对房屋买受人是否存在过错进行审查，从而导致法院的查封很可能违反《查封、扣押、冻结财产的规定》。当然，如果法院查封时到现场查看房屋的现状则可能避免此问题的发生。

　　三、物权法实施以后，物权法第九条明确规定了不动产物权变动原则上采登记生效主义，未经登记物权不变动，登记是不动产的法定公示方式，基于物权法定原则，占有并不发生不动产的公示效力，因此，物权法实施以后，《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段违反了物权法定原则，与物权法相矛盾，故不应该再适用。且如果继续适用《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段，也容易诱发道德风险，当事人可能通过倒签合同逃避执行。物权公示原则应当严守，如果背离了公示原则，不但会给交易安全留下隐患，也会降低交易效率。

山东省济南市中级人民法院：王明华

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关联法条

《中华人民共和国物权法》第九条