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未按合同使用土地是否应判决返还土地

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2020-07-03 22:27

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案情

被告某木竹有限责任公司于2003年5月17日与原告某工业园区签订《土地出让合同》。合同约定，被告在该工业园区投产1000万元，兴建太阳能光电，宠物系列用品等项目生产，土地出让金50万元，被告在合同签订时向原告方付用地定金人民币5万元，在破土动工之日付10万元，余额在8月底全部付清，被告在与原告自签订合同之日起一个月内必须动工兴建厂房，一年内竣工投产。如被告不能按期开工兴建厂房，原告有权立即解除本合同并将土地使用权收回，被告不得有异议。同时按照园区规定，被告兴建厂房等设施建设占地面积必须达到用地总面积的60%。原、被告订立合同后，该县土地管理部门向被告核发了土地使用权证。后被告未按合同约定投资1000万元兴建太阳能光电、宠物系列用品等项目，仅仅在受让土地上建设了占地面积约2000m2的车间及简易工棚，也未按合同约定支付土地出让费。原、被告双方多次协商未果，故原告诉至法院请求判决解除该土地出让合同，并返还该工业用地。

分歧

本案的争议焦点有二：一是原告是否为本案适格的诉讼主体；二是被告是否构成根本性违约。

管析

第一种观点认为，根据《城市房地产管理法》第八条、第十五条可知，土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。由此可知，原告不能成为该合同的主体。又根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，土地管理部门对上述土地使用权的转让行为予以追认的，可以认定合同有效，本案中，县土管部门向被告颁发了土地使用权证的行为可以视为追认，但同时也产生了该合同主体的变更，即土地管理部门成为了该合同的出让主体，故原告不是本案的适格的主体。

土地使用权出让合同属财产性行政合同，《土地管理法》第五十八条的，以列举的方式规定了土地使用权可以收回的五种情形。而本案中，并未出现上述情形，且不能采用《合同法》中根本性违约的规定，故被告的土地使用权不能被收回，被告只承担延期付款的违约责任。

第二种观点认为，原、被告签订合同的时间是在最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施之前，且该县国土资源局以颁发国有土地使用权证的形式予以追认，可以认定双方签订的土地出让合同有效。工业园区即原告辖区范围内的土地是政府无偿划拨，且经过县人民代表大会以决议方式通过的由原告享有土地使用权的土地。本案中原告出让土地使用权的行为，其实是一种转让行为，这是典型的民事合同，而非行政合同。此时，原告是以平等的民商事主体身份出现的，而非以国家管理者的身份出现。故原告应是本案适格的主体。被告未按合同支付土地出让金，未按合同约定“一个月内动工兴建厂房，一年内峻工投产，且兴建厂房等设施占地面积必须达到用地面积60%”，直接导致双方订立合同的目的未实现，应属根本性违约。所以应判决解除合同，责令被告返还该工业用地。

作者：黎川县人民法院张朝夕

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关联法条

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》