武汉宝安公司与武汉美洲公司土地使用权转让合同纠纷案

湖　北　省　高　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2000)鄂民初字第5号

　　原告武汉宝安房地产开发有限公司(以下简称武汉宝安公司)，住所地：湖北省武汉市武昌区南湖路南湖机场1号楼。
　　法定代表人陈风扬，董事长。
　　委托代理人陈晓枫，湖北珞珈律师事务所律师。
　　委托代理人雷雪，湖北今天律师事务所律师。
　　被告武汉美洲房地产开发有限公司(以下简称武汉美洲公司)，住所地：湖北省武汉市武昌区紫阳路174号。
　　法定代表人徐昆，董事兼总经理。
　　委托代理人周健武，该公司职员。
　　委托代理人杨玉芙，天津牛津律师事务所律师。
　　原告武汉宝安公司诉被告武汉美洲公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2000年9月13日受理后，依法组成合议庭，于2000年10月9日公开开庭进行了审理。原告武汉宝安公司的委托代理人陈晓枫、雷雪，被告武汉美洲公司的委托代理人周健武到庭参加了诉讼。庭审后，武汉美洲公司增加委托代理人杨玉芙。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
　　原告武汉宝安公司诉称，2000年4月11日，原告与被告签订《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让补充合同》各一份。合同对土地使用权转让面积、方位、期限、价款、付款方式和违约责任条款等进行了约定。合同签订后，原告于2000年4月30日收到被告的第一笔付款2000万元(人民币，下同)。依约定，其中的1693．86万元为履行合同的定金，2000年4月30日为合同生效日期。2000年5月19日，被告函告原告称其拒绝按约支付款项，其理由是发现所转让的土地中有3块共计149．75亩的土地使用权已抵押给他人。依合同约定，原告转移土地使用权的时间为在合同生效后的69个工作日内，即2000年8月3日前，而原告在2000年6月1日前即已办理了抵押权注销手续，并已告知被告。此后，被告仍不履行合同义务，已构成违约。故请求人民法院判决解除原、被告所签订的《土地使用权转让合同》，判令被告承担违约责任，其中被告已支付的2000万元中的1693．86万元定金归原告所有，本案的诉讼费用由被告负担。
　　被告武汉美洲公司没有提出答辩状，其在庭审中辩称，答辩人依约支付了第一笔款项，原告向答辩人出具的《收款收据》上注明该款项是地价款，而不是定金。此后，在办理有关手段过程中，答辩人发现原告隐瞒了转让的土地中有3块在合同签订前已抵押给他人的事实。原告的行为违反了诚实信用原则，故双方所签订的《土地使用权转让合同》应认定无效，要求人民法院依法裁决。
　　武汉宝安公司在庭审中提供了4份证据：
　　1．武汉宝安公司于1993年12月25日领取的WP国用(93)字第0214号、第0215号《国有土地使用证》；
　　2．双方当事人于2000年4月11日签订的《土地使用权转让合同》和《土地使用权转让补充合同》及有关附件；
　　3．2000年5月19日至同年6月26日，双方当事人的往来信函18份；
　　4．2000年9月12日，武汉市房地产登记发证中心的《证明》两份。证明内容有：A．2000年5月17日，武汉宝安公司对抵押给中国银行武汉市武昌支行的位于武汉市洪山区洪山乡南湖村(南湖花园D号地块)的31．75亩土地办理了抵押权注销登记手续；B．2000年5月23日，武汉宝安公司对抵押给中国建设银行武汉市洪山支行的位于武汉市洪山区洪山乡北港村(南湖花园A号地块)的88亩土地办理了抵押权注销登记手续。
　　武汉美洲公司在庭审中提供了3份证据：
　　1．2000年4月29日，武汉宝安公司出具的《收款情况说明》，内容为：“根据我公司与贵公司2000年4月11日签订的《土地使用权转让合同》和2000年4月17日贵公司致我公司的函，现收到武汉美洲房地产公司土地转让款2000万元，其中，1693．86万元为定金，乘余306．14万元为提前支付下期地价款”；
　　2．招商银行ⅨⅥ00235436转帐支票存根，内容为：“出票日期：2000年4月30日；收款人：宝安；金额：2000万元；用途：地价”；
　　3．2000年4月30日，武汉宝安公司向武汉美洲公司出具的《收款收据》，内容为：“今收到武汉美洲公司2000万元，系付地价”。
　　经庭审质证，双方当事人对上述7份证据的真实性均不持异议，可以作为认定案件事实的根据。据此，本院对本案事实认定如下：
　　1993年12月25日，武汉宝安公司取得WP国用(93)第0214号、第0215号《国有土地使用证》。该两份《国有土地使用证》分别载明，武汉宝安公司对位于武汉市洪山区洪山乡南湖村的538543．13平方米(含代征道路57293．33平方米)和位于武汉市洪山区洪山乡北港村的311173．33平方米(含代征道路39246．67平方米)，自1992年12月25日起享有50年至70年的使用权。2000年4月11日，武汉宝安公司(甲方)与武汉美洲公司(乙方)签订了一份《土地使用权转让合同》(以下简称合同)，其主要内容是：一、甲方转让给乙方的土地位于南湖花园城安七及其南侧地块，面积约777亩(含代征道路)，其位置与四至范围初步界限如本合同附件一所示(附件一须经甲、乙双方签字盖章确认)，实际转让的土地面积以武汉市土地规划管理局地籍红线图及计算书为准进行结算；二、双方商定土地转让价格为21．8万元/亩，总额16938．6万元。如土地管理部门核定批准的转让面积与总转让面积777亩有出入，则按21．8万元/亩增减转让费总额。双方签订合同7个工作日内，乙方付给甲方土地转让费总额的10％，计1693．86万元，作为履行合同的定金，合同履行后定金可抵作土地转让费。合同生效后11个或23个工作日内，乙方分别付给甲方土地转让费总额的20％(不含定金)，计3387．72万元。甲方办理完转让该土地到乙方名下的批文，并经乙方确认后，在办理土地使用权证前3个工作日，乙方将全部余款即土地转让费总额的50％(不含定金)计8469．3万元，一次性汇到乙方指定甲方认可的银行帐户内。甲方办理完土地使用权证，乙方将土地转让费总额的50％(不含定金)计8469．3万元划到甲方指定的帐户后，甲方当即提交该地块的土地使用权证。双方商定在合同生效后69个工作日内，甲方将该地块的国有土地使用权证及相关法律文件交给乙方；三、甲方转让用地的使用年限为甲方原受让土地的使用年限，即自1992年12月25日起至2062年12月25日止。因土地使用权转让而发生的应缴纳的税费(不含应由甲方交纳的增值税和营业税)、地籍实测费等，由乙方据实承担；四、甲方在合同生效后65个工作日内将最终由土地管理部门核定批准转让地块界限内的地上附属物拆迁完毕，菜地、鱼溏停止生产，以上所发生的费用由甲方承担；五、违约责任：乙方不能按时付款，根据迟付款额，按每日万分之五付给甲方滞纳金。第二、三期款项延期付款累计3日或者第四期付款如不按时交付均视为违约，甲方有权终止合同，没收定金。甲方不能按时交付土地使用权证及不能按期履行拆迁义务，视为甲方违约，甲方双倍返还乙方定金。本合同经双方法定代表人签章且乙方定金到达甲方帐户后生效。同日，双方签订了一份《土地使用权转让补充合同》(以下简称补充合同)，其内容是：为加快转让土地的开发和利用，根据乙方的要求，甲方同意乙方在付清前三期土地转让费(共计50％)和甲方同政府及农民的退耕问题解决后，可以提前在转让的777亩土地中的约50亩土地上(由甲方认同)进行土地严整工作。双方当事人的法定代表人均在合同及补充合同上签字并加盖了公章。同年4月17日，武汉美洲公司致函武汉宝安公司称：“根据4月11日与贵公司签署的《土地使用权转让合同》，我公司应于4月19日向贵公司支付1693．86万元，因特殊原因，需推迟一周支付。”对此，武汉宝安公司未提出异议。同年4月30日，武汉美洲公司向武汉宝安公司支付2000万元。同日，武汉宝安公司向武汉美洲公司出具了《收款收据》和《收款情况说明》。同年5月19日，武汉美洲公司致函武汉宝安公司，称武汉宝安公司所转让的土地中有一部分土地的使用权已抵押给他人，在抵押权注销之前，决定暂时中止支付土地转让费。为此，自2000年5月19日至同年6月26日，双方共有18份往来信函。同年5月17日，武汉宝安公司对抵押给中国银行武汉市武昌支行的(南湖花园D号地块)31．75亩土地办理了抵押权注销登记手续。同年5月23日，武汉宝安公司对抵押给中国建设银行武汉市洪山支行的(南湖花园A号地块)88亩土地办理了抵押权注销登记手续。同年5月23日，武汉宝安公司将上述抵押权注销情况发函告知武汉美洲公司。2000年6月1日，武汉宝安公司对抵押给武汉市住房制度改革委员会资金管理中心的(南湖花园A号地块)30亩土地办理了抵押权注销登记手续并发函告知武汉美洲公司。同年6月9日，武汉美洲公司致函武汉宝安公司，要求修改原合同中的违约责任条款，即取消定金没收及双倍返还条款，改以违约金。武汉宝安公司于同年6月12日回函予以拒绝。因武汉美洲公司未依约支付土地转让费，武汉宝安公司遂于2000年9月13日向本院提起诉讼。
　　本案双方当事人争议的焦点是：一；双方所签订的合同及补充合同是否有效；二、武汉美洲公司向武汉宝安公司所支付的2000万元款项的性质；三、本案纠纷产生的原因和责任问题。对此，本院作如下评判：
　　一、关于合同及补充合同的效力问题
　　武汉宝安公司认为，原告依法取得讼争土地的使用权后，与武汉美洲公司签订的土地使用权转让合同符合国家法律规定。合同约定，被告的第一期款项即定金到达原告帐户后，合同即生效。因此，合同应自2000年4月30日起对双方具有法律约束力。
　　武汉美洲公司认为，武汉宝安公司在签订合同时隐瞒了有一部分土地已抵押给他人的事实，有欺诈行为，违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则，故双方所签订的合同及补充合同应依法认定无效。
　　本院认为，武汉宝安公司和武汉美洲公司均具有房地产开发经营资格。合同签订前，武汉宝安公司以出让方式领取了WP国用(93)字第0214号、第0215号《国有土地使用证》，取得了讼争之土地的土地使用权。合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定。双方当事人在合同中约定了生效条件，即合同经双方法定代表人签章且定金到达武汉宝安公司帐户后生效。根据合同约定，武汉美洲公司应于签订合同后的7个工作日内，即2000年4月20日前向武汉宝安公司支付1693．86万元。后经双方商定，此款推迟一周支付。武汉美洲公司于2000年4月30日向武汉宝安公司支付2000万元。因此，合同的生效时间为2000年4月30日。合同订立前，武汉宝安公司虽对所转让的土地中的三块土地设定了抵押权，但其在合同约定的办理土地使用权转让手续期限之前(即2000年8月3日前)已办理了抵押权注销登记手续，并已告知武汉美洲公司。因而本案不能适用《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款认定合同无效。武汉美洲公司以所转让的土地中有一部分土地设定了抵押权为由而主张合同无效没有法律依据。
　　二、关于2000万元的性质问题
　　2000年4月30日，武汉美洲公司向武汉宝安公司支付2000万元。对该款项的性质，武汉宝安公司认为应包括两部分：一是定金1693．86万元；二是提前支付的第二期土地转让费306．14万元。武汉美洲公司认为，该2000万元都应认定为土地转让费。
　　本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条和第九十一条的规定，定金合同的成立应具备以下条件：一是定金合同应当采用书面形式；二是定金合同以定金交付为合同成立的条件；三是定金的数额不得超过主合同标的额的20％。本案中，双方当事人是在主合同中约定有定金条款，定金合同的形式合法。本案争议之合同总标的额为16938．6万元，双方当事人约定的定金数额为合同总标的额的10％，即1693．86万元，没有超过担保法规定的20％的范围，该约定符合法律规定。武汉宝安公司在向武汉美洲公司出具的《收款收据》中虽将该款项用途注明为“地价”，但武汉宝安公司同时向武汉美洲公司出具了一份《收款情况说明》，载明：“现收到武汉美洲公司土地转让款2000万元，其中，1693．86万元为定金，剩余306．14万元为提前支付下期地价款”。武汉美洲公司对该《收款情况说明》的真实性不持异议，而是以该《收款情况说明》出具的时间(2000年4月29日)先于付款的时间(2000年4月30日)为由认为该《收款情况说明》没有法律效力。本院认为武汉美洲公司的抗辩不能成立。因为，在武汉美洲公司向武汉宝安公司付款之前，武汉宝安公司不可能向武汉美洲公司出具《收款收据》和《收款情况说明》，亦不能确定武汉美洲公司支付的第一期款项的数额为2000万元。故《收款情况说明》出具的时间应后于付款时间，应与《收款收据》出具的时间相同或者更后。因此，《收款情况说明》上的落款日期“2000年4月29日”与事实不符。而且，从武汉美洲公司给武汉宝安公司的有关信函的内容来分析，该2000万元亦含有定金。2000年6月9日，武汉美洲公司致函武汉宝安公司，要求修改原合同中的违约责任条款，取消定金没收及双倍返还条款，改以违约金。武汉美洲公司的单方要约，进一步证实了武汉美洲公司向武汉宝安公司支付的2000万元中的1693．867元为定金的事实。
　　三、关于本案纠纷产生的原因和责任问题
　　依合同约定，武汉宝安公司的义务是负责拆除地上有关附属物并交付土地使用权证。具体而言，武汉宝安公司应在合同生效后65个工作日内(即2000年7月28日前)拆迁完毕，在合同生效后69个工作日内(即2000年8月3日前)交付土地使用权证。合同签订时，讼争之土地中有三块土地共计149．75亩已设定抵押权，但武汉宝安公司已分别于2000年5月17日、5月23日和6月1日办理了抵押权注销登记手续，并已告知武汉美洲公司。故武汉宝安公司在履行合同方面没有违反合同约定。
　　依合同约定，武汉美洲公司的义务是支付土地转让费。合同第二条规定了付款方式和付款期限。第一期付款应是在合同签订后7个工作日内(即2000年4月20日前)支付总价款的10％，即1693．86万元。2000年4月17日，武汉美洲公司致函武汉宝安公司称第一期款项需推迟一周支付，武汉宝安公司未表示反对。2000年4月30日，武汉美洲公司支付2000万元，武汉宝安公司对该笔款项的支付时间未提出异议。因此，第一期款项的支付时间应视为符合双方约定。依合同约定，第二期付款应是在合同生效后11个工作日内(即2000年5月15日前)支付土地转让费总额的20％(不含定金)，计3387．72万元。2000年5月19日，武汉美洲公司以所转让之土地的部分土地抵押权未消除为由决定暂停付款。由于武汉宝安公司转让的合同标的存在瑕疵，故武汉美洲公司提出付款时间应顺延的理由成立。至2000年6月1日，武汉宝安公司对设定的抵押权办理了注销登记手续并已函告武汉美洲公司。因此，武汉美洲公司应在2000年6月16日前支付第二期土地转让费，但武汉美洲公司逾期没有履行付款义务，已构成违约。故本案纠纷产生的原因是由于武汉美洲公司未依约支付土地转让费。
　　综上所述，本院认为，本案双方当事人均具有房地产开发经营资格。武汉宝安公司在以出让方式取得讼争之土地使用权的情况下，与武汉美洲公司签订《土地使用权转让合同》及《土地使用权转让补充合同》，其内容符合法律规定。双方在合同中约定了生效条件，即定金到达武汉宝安公司的帐户时合同生效。因此，合同于武汉美洲公司向武汉宝安公司支付2000万元之日，即2000年4月30日生效。武汉宝安公司在合同约定的交付土地使用权证期限前，即办理土地使用权转让手续之前对抵押给他人的土地已办理了抵押权注销登记手续，并已函告武汉美洲公司。武汉美洲公司以所转让的土地中有一部分土地设定了抵押权为由而主张合同无效没有法律依据。根据合同约定，武汉美洲公司所付的2000万元中的1693．86万元属于定金，余款306．14万元为提前支付的第二期土地转让费。武汉美洲公司认为该2000万元均应认定为土地转让费与事实不符，其抗辩理由不能成立。武汉美洲公司没有依照合同约定支付第二期土地转让费，已构成违约，应依约承担民事责任。在合同中，双方当事人既约定了违约金，又约定了定金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，武汉宝安公司选择适用定金条款符合法律规定和合同约定。因此，武汉宝安公司要求解除合同并判决1693．86万元定金归其所有符合合同约定，其诉讼请求本院予以支持。对于余款306．14万元，武汉宝安公司应当返还武汉美洲公司。审理中，本院主持调解，因分歧较大，双方当事人未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条以及《中华人民共和国房地产管理法}第三十七条、第三十八条和第四十条的规定，判决如下：
　　一、解除武汉宝安房地产开发有限公司与武汉美洲房地产开发有限公司于2000年4月11日签订的《土地使用权转让合同》及《土地使用权转让补充合同》；
　　二、武汉美洲房地产开发有限公司向武汉宝安房地产开发有限公司支付的2000万元中的1693．86万元定金归武汉宝安房地产开发有限公司所有，余款306．14万元，由武汉宝安房地产开发有限公司返还武汉美洲房地产开发有限公司，于本判决生效后10日内付清。
　　案件受理费856940元，由武汉美洲房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。

审　判　长　李玉高   　
审　判　员　李国荣   　
审　判　员　吴新年   　

二○○○年十二月二十七日

书　记　员　冯晓燕