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该案抵押房屋转让的效力如何认定？

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2019-03-20 03:09

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1999年9月25日，李某以自有的一栋房屋为抵押向银行借款10万元用于生意周转，借款期限为两年。到期后，因生意亏本，李某未能按期还款。2006年8月，李某之女考上大学，急需钱用，便打算将房屋转让。经过联系，陈某表示愿意购买。双方经过协商，约定房屋价格为15万元，分三个月付清。房款首先用于清偿银行贷款。为安全起见，双方约定将房款交由相互信任的第三人赵某。不久，房价一路飙升。李某意欲反悔，陈某断然拒绝。李某遂提起诉讼，以未告知抵押权人为由，要求确认房屋买卖合同无效。法院受理后，通知了银行作为第三人参与诉讼。

原告李某认为，当时出卖房屋时，担心银行不同意转让，故没有告知转让房屋一事，依据《中华人民共和国担保法》第49条第1款之规定“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。

被告陈某认为，原、被告已约定将房款用于清偿贷款，是否告知银行并不会损害其权利，故要求原告继续履行合同。

第三人认为，房屋转让价格过低，已不能清偿抵押贷款，不同意转让，而且抵押人李某确未履行告知义务。

庭审中，被告同意补足差额部分，还清贷款，原告表示反对，他认为银行的抵押权早已过了时效，不存在还贷的问题。银行毫不示弱，出示了一些催款通知书，证明主债务时效至今未超过。原告对其真实性提出异议。

法院经审理认为，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条之规定,抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。以此可知,法律并未禁止抵押人转让抵押物，抵押权属于担保物权，具有法定的追及效力，不管抵押权人同意与否，均不影响其抵押权的实现，抵押权人有权选择价金物上代位的方式或行使追及权来实现抵押权。买受人则陈某享有涤除权和抵销权.为避免抵押权的追及力，买受人可以先代位清偿贷款消灭抵押权并向抵押人主张抵销。因而，如果15万元的房款给抵押人，仍摆脱不了抵押权的追及,如果交给抵押权人,代位清偿产生的追偿权的实现存在风险,所以, 15万元的房款给谁,应由房屋买受人陈某自己评估风险后在一审辩论终结前作出决定,但是,这一切均不影响抵押房屋转让的效力，故应驳回原告的诉讼请求。

作者：于都法院刘石发李圣阳

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