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5年后是二手房市场的时代

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2019-03-20 22:55

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正在沪渝试点中的房产税，如若在全国推广，也将逐渐对未来整个房地产市场产生重大影响。

地方政府创造新的税源，并非房产税的唯一功能。假如2015年之前对住宅全面开征房产税，房地产市场格局将不得不把手里的住宅逐步抛向市场。抛售的住房数量，与此前的投资性购买比例有关。

德邦证券在这方面进行了研究。他们获得的资料是，从1998年房产商品化改革以来，我们共出售商品房面积约55亿平方米。假设其中的投资性比例为1%，抛售所增加的市场供应上限为0.55亿平方米房源，占过去5年全国年均销售面积的7.8%;若该比例为5%时，增加的供应量达2.55亿平方米，占比达到36.4%;若该比例为10%时，新增5.5亿平方米，占比跃升为78%;当该比例为30%时，新增抛售量的上线将达到16.5亿平方米，占比达235%。

不过，根据住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮2009年11月1日在第67次中国改革国际论坛上透露的数据，1999年～2008年的10年间，中国建了80多亿平方米的商品房。而根据国家统计局数据，2009年又销售了5.77亿平方米商品住房，2010年竣工了6.12亿平方米(假设全部售出)。那么，到2010年年底，全国商品住房总量约为92亿平方米。

以此为基数，援引上述德邦证券的研究，再以钟伟教授所说的投资性购房比例为10%来计算，则可能抛售的投资性住房高达9.2亿平方米。当然这些住房只是理论上存在被“抛售”的可能，因为有些购房者即使征收房产税也不会抛售，而选择抛售的住房也是逐步释放，而非集中赛跑。

我们刚才说，征收房产税后，一批住宅将抛向市场，指的是二手房市场。深圳、上海、北京、南京二手房住宅成交量早已经超过新房。若2015年之前对住宅普遍征收房产税，势必使更多城市加入到二手住宅成交量超过新房的队伍。这样的市场态势维持5年后，二手房交易将成为整个房地产市场的主体。

房产税普遍开征5年后，二手房经纪机构就将取代以建设商品房为主的地产商，拥有市场的主要话语权。也就是说，像21世纪不动产、中原地产、链家地产、我爱我家等房地产经纪机构(房地产中介)，将至少拥有与万科、招商、保利、金地、龙湖、绿城等同等话语权。而房地产市场上的风云人物将不再只是任志强、潘石屹、冯仑等一干地产商，一批房地产经纪机构的老板，像21世纪不动产的张东纯和卢航，链家地产的左晖，还有若顺驰不动产上市成功后的孙宏斌等，影响力将举足轻重。

包括商品住宅在内，截止2010年年底，我们城镇住宅保有面积约140亿平方米。如果其中的10%进入二手房市场流通交易，就是14亿平方米，相当于近年的年商品住宅销售面积的两倍。周转率若加快，二手房交易量也随之增加。对住宅征收房产税，将极大地加快二手房的周转率，大幅增加市场供应量。住宅供应量的持续大量增加，将促使房价转为下跌。

2009年，主要在北京开展业务的链家地产，交易额达600亿元，佣金收入17亿元。不要小看600亿这个数字，当年，最大的房地产开发商万科集团，销售收入是634.2亿元。2010年，万科销售收入突破1000亿元，而21世纪不动产集团的交易额2009年就超过1000亿元。二手房市场是一个巨大的蛋糕，相信还会有人发现它惊人的潜在价值。

未来10年，新建商品房市场仍将保持较大规模，但二手房交易市场的规模将逐渐取代新房市场，成为整个房地产市场的主体。这正是成熟市场经济体的普遍现象。不过，仅仅是沪渝等极少数城市开征房产税，并不足以推动这一趋势加快到来，如：每年的城市化率进程的加速，城市家庭人口结构的变化，开发商拿地成本的提高，国家18亿亩耕地面积红线的不能越过，这是一个国家房地产市场发展成熟的标志。从美国、加拿大到澳大利亚、法国、日本等国家已经印证了这一发展规律。二手房交易规模逐渐扩大成为房地产市场的主体，这个市场规律将在不远的几年内得到印证。

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