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发展房地产投资信托基金

法律快车官方整理

2019-03-16 13:21

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从国际范围来看,房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了,而在我国还是一种新生事物,处于发展初级阶段。

发展房地产投资信托基金的必要条件

发展REITs(房地产投资信托基金)可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源,降低金融风险,为投资者提供多元化的融资渠道,繁荣房地产市场,但前提是必须具备一定的条件:

社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分,也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础上的委托投资,因此完善的信用体系非常重要,它决定了房地产投资信托的各个环节能否继续进行。信用程度高,REITs的风险和收益匹配处于平衡状态,发展也顺畅。

清晰的产权关系。在国外的REITs发展中,由于大都实行的是私有制度,本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系,基于财产所形成的法律关系也比较容易理清。而在我国,由于产权制度的不健全,清晰的产权关系是发展REITs非常重要的前提条件,是确定REITs成立、运行、收益分配等的重要考虑因素。

完善宽松的法律环境。REITs是建立在信用基础上的,以利益为目的的,难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题,产生风险,虽然一定的风险是必要的,但超出收益匹配的范围,就会损害市场的运行,如道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的,通过一系列法律规范使REITs的发展规范化。同时,REITs在很大程度上属于大众投资的范畴,法律环境需要完善,也需要宽松,才能起到聚集闲散资金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分散金融风险的目的,否则过紧的法律环境会阻碍REITs的发展。

理性成熟的投资供求主体。REITs的参与主体,如政府部门、投资者队伍、投资基金的管理者,他们是否成熟,是否理性对于REITs的发展和完善同样重要,尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、理性关键在于是否具备科学的风险意识。

我国发展REITs的可行性

法律和政策基础。在党的十六大三中全会上,我国第一次将信托提到一个高度,与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从1979年产生信托业以来,我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等,以及发布的政策文件,如一连串调整房地产融资的文件,这些构成了REITs赖以运行和发展的政策基础。

供求主体基础。如今我国REITs发展面临的情况跟当初美国的情况近似,一方面房地产企业的融资方式发生了变化,过去单一依赖银行的做法很难行的通了,据估测,很长一段时间里,银行贷款占开发投资的比重始终维持在50%-60%,大大高于发达国家的15%-20%,造成了大量的银行不良资产,给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置,因此不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道,尤其是REITs这样的融资工具。另一方面,个体投资者群体形成,房地产是一项能够产生稳定未来收益现金流的资产,个体投资者希望参与房地产收益的分配,但由于房地产的价值巨大,过去参与的方式就是购买或出租,渠道单一,对象仅限于价值较低的住宅,因此迫切需要一种更加灵活、更加容易的参与方式。还有,就是我国的机构投资者慢慢成熟,数量和质量都在不断提高,包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金;间接投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等,它们有着共同的特点就是:资金来源或者负债以长期资金为主,如人寿保险和退休基金,因此它们偏好于具有长期收益结构的投资;追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求。

经济基础——城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来,人均GDP不断增长,1980年人均GDP为460元,而2005年人均GDP已经达到1703美元。在收入水平迅速增长的同时,无论是定期还是活期,居民储蓄额一直处于上升趋势,重要的原因在于缺少一种稳定灵活的金融工具来吸收这部分存款。从1996年-2005年,不管利率怎样下调,储蓄只升不降,从1996年到2005年底储蓄总量由38520.8亿元增加到14多亿元,九年增加了10亿元多。在1996年之前,年均增长速度在30%以上,而从1996年之后到2000年,年均增长速度不断下降,从1994年的41.5%,一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4%、11.6%、7.9%,同时,新增储蓄存款的增长速度开始出现负值,从2001年起又恢复了加速增长。这一过程中民间资本不断壮大,也在努力寻找可靠的风险投资工具,例如在1996-2000年期间对证券市场股票和债券等的资本转移,我国证券市场的产品结构存在两大缺陷:风险结构不合理,风险结构倒置,高风险产品占主要地位,目前在我国证券市场上的可交易品种,大约80%为风险较高的股权类产品;低风险产品品种单一,不但是市场规模小,而且品种极为单调,只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债,不能满足广大投资者的投资理财需求。因此,有侧重地发展低风险市场产品,使我国证券市场的产品结构趋于合理,是证券市场发展的重点之一。在交易所发展REITs交易产品具有可靠的经济基础和相当的可行性。

产业基础。收益性房地产,REITs针对的对象是具有完全产权和持续收益能力的持有型商业地产或者称为出租型商用物业,即所谓成熟物业,如写字楼、工业房产、购物中心等。虽然我国的房地产发展比较落后,并且更加重视住宅房地产,但不可否认的是,商业房地产已经得到了长足的发展,并将在未来得到更大程度上的重视和完善,这将构成发展REITs的产业基础之一。房地产信托在我国已经初具规模。2003年9月,房地产信托计划的发行额30亿元,到了2003年底,猛增至60亿元,2004年底,房地产信托计划发行额达到了111.74亿元,比2003年几乎翻了一番。而2005年截至12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了27.78亿元,分别较去年同期增长11%和28.73%。

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