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抵押消费贷款：投资客“借道”买房

法律快车官方整理

2019-03-18 11:16

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房贷新政的实行，斩断了炒房者的资金链，一部分投机、投资性购房行为得到抑制。而随着新政效力的不断渗透，各种对策也接踵而来。一些中介机构找到“新商机”，帮助投资客“借道”消费贷款“曲线”买房，从中赚取高额佣金。

日前，银监会再次建议商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷，而且还要求进行新一轮压力测试，将房贷最低下跌60%的恶劣情况纳入考虑，这一重磅消息令之前关于“政府有意放宽第三套房贷”的流言不攻自破。

虽然房贷政策看似更紧，而事实上，“关上一扇门，留出一扇窗”的情况仍有发生。部分中介公司和客户“合谋”，仍能在不明显违规的前提下，利用五花八门的个贷手段“轻松”得到房贷资金，其中，个人房产抵押消费贷款就成为购房者“曲线买房”的首选方式。

房贷政策仍从紧

自京沪深杭第三套房贷叫停，武汉第三套房贷也全面收紧，据记者了解，本地第三套房贷虽然没有“一刀切”，但在实际操作上，几家银行已经暂停了第三套房贷的申请。

中国银行武昌某支行的个贷人士透露，“第三套房房贷基本不做了”。民生银行、中信银行和兴业银行等也表示，目前暂不接受第三套房房贷申请。

其他仍在发放三套房贷的银行也都纷纷提高了门槛。招行、建行、交行的一些支行，对三套房贷的要求为首付5.5—6成，利率提高1.15—1.2倍，并且要层层审批。建行中南路某支行告诉记者，眼下，第三套房贷的利率要上浮20%，年利率达到7.128%，“贷款成本比较高”。

三套房贷被限制或提高门槛，那么是否意味着投资人无法从银行途径获得买房资金呢?

实际上并非如此。严格的房贷政策，仍没有堵住各种擦边通道，记者发现，即使没有通过熟人，没有委托业内关系，也能从银行获得各种变相房贷，这其中，有中介、担保公司多种机构“齐心协力”地主动提供帮助，完成房贷的曲线套取。

记者发现，个人抵押消费贷款是“主流方式”。购房者通过申请银行的个人消费贷款业务，“偷梁换柱”，投资于房产，让个人房产抵押消费贷款成为部分炒房者获取银行信贷的另一通道。“利用个人房屋抵押消费贷款，比按揭贷款更优惠。”武昌某房屋中介公司业务员告诉记者：“现在二套房、三套房按揭贷款首付都必须5成以上，利率也至少上浮10%，而用房屋抵押消费贷款，可以做到首付3-4成，利率也可以是基准利率。”

老李的“曲线贷款”

老李名下已有两套房产，最近他又谈下一单“生意”，有人愿意以70万元的低价出售城中心一套110平方米的房子。然而，中介告诉他，首付至少35万元，利率至少要上浮15%。

老李有些犹豫。中介又立马出主意说：“如果手头资金不够，你可以名下一套房产作为抵押，以个人消费贷款的名义向银行申请贷款，最高可以贷到房产评估价的七成，而且利率也低，按基准利率算，贷款期限最长的有15年。”

经“高人”这么一点拨，老李觉得可行。几经挑选，老李觉得某银行的“房抵贷”产品，刚好适用。该行信贷专员告诉他，“房抵贷”产品需要用借款人本人已拥有的房屋作为抵押，贷款额度最多为抵押物的70%。贷款期限最长可以到15年，而利率比第二套房利率更低，只需基准利率。

于是，他以装修的名义，向银行申请住房抵押消费贷款。在老李为自己“瞒天过海”沾沾自喜时，银行客户经理又给他出了道难题。“我们要掌握贷款资金流向，需要提供装修合同、装修发票和装修材料详单等，而且我们会把款项直接打给装修公司。”

老李将难题抛给了中介，中介一听，告诉老李说：“我们有些熟悉的装修公司，只要支付一定费用作为通道费，保证装修公司把钱打入您账户。如果您在装修公司有熟人，也可自己操作。”

经过一番周折，老李将手中一套200平米的房屋作为抵押，申请到了60万元消费贷款，加上手头10万元，一次性付清了第三套房房款。也就是说，他以首付10万元，基准利率的条件买到第三套房。

听了老李的故事，记者也以购房者身份来到该中介，并表示手头已有一套房产，而且没有还清，不能抵押，现在想买第二套房，但首付不够，估计只能有三成，看有没有办法?

中介立刻致电给担保公司，随后告诉记者：“可以包装，不过手续费比较高。”

“如果你可以向朋友借款，就最好用自筹资金把房一次性付款买下来，然后我们帮你去银行把这套新房做抵押消费贷款，最高可以贷评估价的7成，放款后，就能还清借来的钱。我们在当中抽取3%的手续费，这里面包括了假合同的包装费、通过第三方的走账费还有假担保的收费等好几项成本;如果你自筹资金不够，我们有垫资服务，一个月内办下贷款，垫资费一般是5%。”“可以给你算一笔账，二套房利率上浮1.1倍，假设贷款70万元，15年还清，要支付利息39.9万元;如果用我们包装的消费贷款，利率不用上浮，可以省4-5万元利息，正好可以抵消垫资费和佣金。你得到的好处就是，以三成的首付买下第二套房。”“用这种方式办第二套、第三套房的优惠很大，尤其是第三套房，首付可以做到3成，利率为基准利率，虽然手续费比较高，但相比第三套房动辄上浮20%的利率，还是划算的。”该业务员说。

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