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按揭购房法律方面的注意事项

法律快车官方整理

2019-03-18 12:29

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在商品房预售中，购房者可采用的付款方式一般有三种，分别是一次性付款、分期付款和按揭贷款。前两种付款方式法律关系比较简单，而按揭贷款因其涉及房地产开发商、买受人、银行三方，法律关系复杂，付款时间持续较长而比较容易出现纠纷。本文简单探讨按揭购房涉及各方的法律关系及按揭不能应当如何处理。

一、按揭购房的一般流程

1、开发商确定按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟某家银行签订按揭合作协议，约定银行对开发商的房地产项目的购房者提供按揭贷款服务，其中包括贷款的额度、最高年限和贷款比例以及开发商的保证责任等。

2、办理按揭贷款手续。开发商与购房人签订《商品房买卖合同》，购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房购房向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保。

3、开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。一般情况下，银行都会要求开发商为购房人承担阶段性担保责任，担保期限一般延续到产权证办理完毕，银行取得他项权利证时。

二、按揭购房发展商、购房人、银行三方法律关系

1、开发商与购房人之间是商品房买卖合同关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

2、购房人与银行之间是借贷合同关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

3、开发商与银行之间通常是保证合同关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，也无法保障银行的放款风险(期房所做抵押为预抵押)。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人(又称被保证人)，开发商为保证人。

4、在购房人和银行之间还存在抵押合同关系，即购房人将所购房屋抵押给银行。

三、按揭不能的法律后果

买受人签订了商品房买卖合同，但无法办理按揭贷款，应作何处理?

1、导致按揭贷款合同不能订立的原因主要来于三个方面。其一，来自于开发商。如开发商资信发生变化，银行对其担保能力丧失信心等。其二，来自于购房人。如购房人提供的收入证明等资料虚假或因经济恶化丧失支付能力等。其三，来自于不可归则于开发商和购房人的事由。对于第一、二两方面的原因，相对方可以请求解除合同和赔偿损失。对于来于第三方面的原因，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。

2、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除贷款合同。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人。

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