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婚前房产质押借款法律关系透视无担保物抵押贷款

法律快车官方整理

2019-03-17 11:29

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[导读]

抵押担保是指在不转移对某一特定物的占有的前提下，由债务人将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

在抵押担保中，抵押人可以是第三方，也可以是债务人自己，抵押物可以是动产也可以是不动产。婚前所购房屋可否作为夫妻共同财产
财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别是遇到房产时就更加复杂了。
我国现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。这里尤其要提醒大家注意"婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产"这一点，因为在2001年修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。
案情简介
1995年5月，王某通过按揭方式购买住房一套价值10万元，首付款3万元，银行贷款7万元。1995年8月王某与李某喜结连理，婚后双方以共同收入偿还贷款，双方于2005年5月还清银行所有贷款。2006年3月王某与李某双方因感情不和诉至法院要求离婚。在庭审中，双方对离婚和子女抚养均无异议，但对房屋分割问题发生争议，王某认为房屋是其婚前所买应属于婚前个人财产，而李某则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产。在本案审理过程中，该房屋经评估价值为29万元。
争议焦点
本案在审理过程中，共形成三种意见：第一种意见认为，根据《婚姻法》对婚前个人财产的界定来看，双方所争议的房屋是王某在婚前所买，王某购买该房屋所欠银行贷款应视为王某一方在婚前所欠个人债务。婚后双方共同偿还该债务的，应视为对王某婚前个人债务的偿还，由王某在婚姻关系解除时向李某给付共同偿还部分款项7万元的一半。
第二种意见认为，购房作为人生之大事，即便王某婚前没有按揭贷款买房，婚后双方也将会通过按揭贷款等方式购房。由于王某存在婚前购房行为，故婚后双方无再购房需求，双方将全部精力用于偿还银行购房贷款，双方对房屋的最终获得都付出了艰辛的努力，如果将房屋作为婚前一方按揭贷款购房人所有，则对婚后一方有失公平，为了维护法律的公平公正，综合考虑双方的利益，应将王某婚前购房首付款作为王某婚前个人财产从房屋的现有价款中予以刨除，对剩余部分应作为夫妻共同财产，房屋由双方通过协商、竞价等方式取得。
第三种意见认为，根据《物权法》及《婚姻法》的相关规定，房屋为王某在婚前按揭贷款所买，应作为王某婚前个人财产，对婚后双方共同偿还贷款部分应视为对王某婚前个人债务的偿还，由王某提出这部分钱的一半分给李某。另外由于房屋增值的实际情况，对房屋增值部分作为双方的共同财产平均分割。
律师分析
在此，笔者同意第三种意见。
对于一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题，我国的《婚姻法》及其他相关法律均未作明确规定，但律师认为，我国《婚姻法》对婚前个人财产、婚后夫妻共同财产的规定是为了维持婚姻的稳定性，防止一方以结婚等手段来侵占财产，保护另一方的合法权益。在此律师将试分析一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题。
一、一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋所有权的归属
本案中，王某通过按揭贷款方式与开发商形成房屋买卖合同关系，与银行之间形成抵押贷款合同法律关系，其通过这两种不同的法律关系取得了房屋的所有权，只是房屋所有权的行使受到限制，故本案可以认定王某在婚前即取得了房屋的所有权。同时最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第19条规定，夫妻一方婚前个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。综上，笔者认为本案争议的房屋应为王某所有。
二、对李某婚后参与偿还购房行为的认定
通过分析，我们可以看出房屋的所有权归属于李某，但其在购房时也形成了7万元的银行按揭贷款，由于这部分贷款系婚前所借故应当属于婚前个人债务。关于李某、王某二人共同偿还王某个人债务的行为，应视为两人将夫妻共同财产填补了李某婚前个人债务。如果没有这笔债务的存在，李某王某二人将存在7万元的财产，故在两人夫妻关系解除时由王某给付李某7万元的一半即35000元。
三、对于房屋在婚后增值部分所有权的归属
1、从司法解释的相关规定来看
最高人民法院关于《婚姻适用若干问题的解释》规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产。房屋，人们生活所必需的场所能否作为对财产的投资，笔者认为如果王某在婚前没有购买房屋的情况下，其不可能带来房屋的增值收益，故婚前购房行为视为一种投资，由此而生的收益应为夫妻共同财产。
2、从《婚姻法》区分婚前个人财产和婚后夫妻共同财产的目的来看
我国《婚姻法》之所以区分婚前个人财产和婚后夫妻共同财产，是为了防止不劳而获和利用婚姻手段谋取他人财产的不良行为的发生，保护婚前财产所有人的合法权益，平衡婚姻双方当事人的合法权益，创建和谐的社会环境。本案中，李某仅是参与婚后共同还贷，没有对房屋再处分的情况，其只能分得共同还款的一半即35000元。而对于房屋在10年时间里增值的19万元，不能因李某在婚前未参与购买、婚后再处分时而否认其对房屋所做的贡献。故笔者认为将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产更为合理，更能兼顾公平公正，取得良好的社会效果。
综上，笔者认为，本案中双方争议的房屋所有权应属王某所有，王某同时应给付李某婚后还款和房屋增值部分的一半即13万元。山西真安律师事务所王志荣刘志良律师

抵押担保与质押不同，抵押的债务人也以继续占有抵押物，抵押权的行使必须以债务人不偿还债务为前提。

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